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La manutenzione del lastrico solare

Cassazione civile , sez. II, sentenza 17.01.2011 n° 941

In tema di condominio di edifici, il lastrico solare − anche se attribuito in uso esclusivo, o di proprietàesclusiva di uno dei condomini − svolge funzione di copertura del fabbricato e percio’, l’obbligo diprovvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a dettocondomino, grava su tutti, con ripartizione delle spese secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c.. Neconsegue che il condominio, quale custode ex 2051 c.c. − in persona dell’amministratore, rappresentante ditutti i condomini tenuti ad effettuare la manutenzione, ivi compreso il proprietario del lastrico o colui chene ha l’uso esclusivo − risponde dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto dimanutenzione del lastrico solare. A tal fine i criteri di ripartizione delle spese necessarie non incidono sulla legittimazione dei condominio nella sua interezza e del suo amministratore, comunque tenuto a provvederealla conservazione dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio ai sensi dell’art. 1130 c.c.

 

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Condominio – Lastrico solare di proprietà esclusiva – Danni da infiltrazioni – Responsabilità – Proporzioni – Individuazione.

Tribunale di Roma, Sezione II, Sentenza 4 novembre 2010 n. 21713

Il lastrico solare dell’edificio soggetto al regime del condominio svolge la funzione di copertura delfabbricato anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo a uno deicondomini per cui all’obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario  superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo. Pertanto, dei danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dall’articolo 1126 del Cc, vale a dire, i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, e il titolare della proprietà superficiaria o dell’uso esclusivo, in ragione delle altre utilità, nella misura del terzo residuo.

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Il lastrico solare nel condominio c.d. orizzontale

 

Cassazione civile , sez. II, 04 novembre 2010 , n. 22466

Con riferimento ad un lastrico solare che assolve, nel contesto di un edificio costituito da più unità immobiliari autonome, disposte a schiera, alla funzione di copertura di una sola delle stesse, e non anche di altri elementi, eventualmente comuni presenti nel c.d. “condominio orizzontale”, né sia caratterizzato da unitarietà strutturale o da altri connotati costruttivi e funzionali, tali da denotare la destinazione complessiva delle aree sovrastanti i vari immobili costituenti nel loro insieme un unicum a servizio e godimento comune ed indistinto degli stessi, deve escludersi la sussumibilità della suddetta parte dell’edificio nel novero di quelle di cui all’art. 1117 n. 1 c.c. e, dunque, di alcuna presunzione di comunione.

 

 

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE SECONDA CIVILE

 

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

 

Dott. TRIOLA Roberto Michele – Presidente

Dott. PICCIALLI Luigi – rel. Consigliere

Dott. MAZZACANE Vincenzo – Consigliere

Dott. GIUSTI Alberto – Consigliere

Dott. CARRATO Aldo – Consigliere

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso proposto da:

P.C. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA COSSERIA 5, presso lo studio dell’avvocato ROMANELLI GUIDO FRANCESCO, che lo rappresenta e difende;

- ricorrente -

contro

FINTURISMO SRL IN LIQ, B.P., + ALTRI OMESSI;

- intimati -

e sul ricorso 26622-2007 proposto da:

FINTURISMO SRL IN LIQ (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIALE PARIOLI 180, presso lo studio dell’avvocato SANINO MARIO, che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato PAVANINI ANDREA;

- controricorrente ricorrente incidentale -

contro

M.F. (OMISSIS), + ALTRI OMESSI elettivamente domiciliati in ROMA, VIA SARDEGNA 38, presso lo studio dell’avvocato DI GIOVANNI FRANCESCO, che li rappresenta e difende unitamente all’avvocato BRESSAN GIORGIO;

B.P. (OMISSIS), + ALTRI OMESSI elettivamente domiciliati in ROMA, VIA LAURA MANTEGAZZA 32, presso lo studio dell’avvocato GARDIN LUIGI, rappresentati e difesi dall’avvocato FERRERO PAOLO;

- controricorrenti al ricorso incidentale-

e contro

C.P., P.C.;

- intimati -

e sul ricorso 27406-2007 proposto da:

B.P. (OMISSIS), + ALTRI OMESSI elettivamente domiciliati in ROMA, VIA L MANTEGAZZA 24, presso lo studio dell’avvocato GARDIN LUIGI, rappresentati e difesi dall’avvocato FERRERO PAOLO;

- controricorrenti e ricorrenti incidentali -

contro

FINTURISMO SRL IN LIQ, elettivamente domiciliato in ROMA, VIALE PARIOLI 180, presso lo studio dell’avvocato SANINO MARIO, che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato PAVANINI ANDREA;

 

- controricorrenti -

 

e contro

 

P.C., + ALTRI OMESSI ;

 

- intimati -

 

avverso la sentenza n. 1115/2006 della CORTE D’APPELLO di VENEZIA, depositata il 28/07/2006;

 

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 22/09/2010 dal Consigliere Dott. LUIGI PICCIALLI;

 

udito l’Avvocato ROMANELLI, difensore del ricorrente che ha chiesto di riportarsi alle conclusioni già assunte in atti depositati;

 

udito l’Avvocato Gemma PATERNOSTRO con delega depositata in udienza dell’Avvocato Paolo FERRERO’, difensore del resistente GIRO +4, che ha chiesto il rigetto del ricorso incidentale; presente anche l’avv. Sanino;

 

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. LECCISI Giampaolo che ha concluso per il rigetto di tutti i ricorsi.

Svolgimento del processo

Con atto notificato il 5.8.86 P.C. e C. P., riassumendo un precedente procedimento promosso ex art. 688 c.p.c. davanti al Pretore di San Dona di Piave, citarono al giudizio del Tribunale di Venezia la società Finturismo s.r.l, esponendo di essere proprietari, il primo di quattro ed il secondo di una, delle tredici unità immobiliari comprese in un fabbricato terraneo sito in (OMISSIS), sul suolo censito in catasto al fl 70, mappale 390, nonchè condomini di un adiacente cortile destinato a parcheggio ed accesso ai predetti immobili, precisando altresì, il primo attore, che una delle unità immobiliari (quella di cui al mappale 390/12) era stata da lui acquistata senza alcuna riserva di sopraelevazione a favore di terzi e, pertanto, comprensiva dell’area sovrastante; lamentavano che la convenuta, resasi acquirente del diritto di sopraelevazione sui lastrici solari, aveva realizzato una costruzione, nonostante tale diritto si fosse prescritto, per di più occupando anche il lastrico solare del mappale 390/12 appartenente al P.C. e non gravato da alcun diritto di superficie, ed intendeva realizzare vedute, non conformi all’art. 905 c.c. nella parete prospiciente il cortile la cui condominialità era da ritenersi limitata con riferimento ai soli uffici e negozi a piano terra. Su tali premesse gli attori chiesero accertarsi la proprietà esclusiva del P. sul lastrico del mappale 390/12, dichiararsi prescritto il diritto di sopraelevazione della Finturismo su tutti gli altri, inesistente il diritto di veduta suddetto e condannarsi la convenuta a conseguenti demolizioni, arretramento e risarcimento dei danni. Costituitasi la convenuta, contestò tutte le avverse domande chiedendone il rigetto, assumendosi esclusiva proprietaria dei lastrici solari, ivi compreso quello ricoprente il mappale n. 390/12, ancorchè la relativa riserva di proprietà a favore degli originari alienanti non risultasse per quest’ultimo trascritta, ed in via riconvenzionale chiese accertarsi la condominialità del vano scala, il cui uso le era stato impedito dal P., con condanna di quest’ultimo a consentirlo ed a risarcirle i danni;chiese, inoltre, venendovi autorizzata e provvedendovi, di chiamare in garanzia, per esserne eventualmente manlevata da ogni pretesa attrice, Z.M.P., + ALTRI OMESSI originari proprietari del fondo e del fabbricato terraneo edificatovi, dai quali aveva acquistato la proprietà dei lastrici solari con il diritto di “sopralzo”.

 

Si costituirono i chiamati, resistendo alle domande proposte nei loro confronti e chiedendola Z. e la G. in via riconvenzionale la condanna della Finturismo al pagamento in loro favore del conguaglio, pattuito con la convenzione del 12.4.84, per l’ipotesi in cui la volumetria realizzabile in sopraelevazione fosse risultata superiore a mc. 5.000, richiesta cui resisteva la convenuta.

 

Con sentenza del 7.3.89 il Tribunale rigettava tutte le suesposte domande, ad eccezione di quella proposta dalla società Finturismo, di accertamento della condominialità del vano scala, con le conseguenti statuizioni di rilascio e risarcimento dei danni. Tale decisione, con sentenza del 17.6.94, fu confermata dalla Corte d’Appello di Venezia, con la sola esclusione della statuizione risarcitoria.

 

Ma a seguito di ricorso per cassazione del P., resistito sia dalla Finturismo, sia dalla Z. e dalla G., con proposizione di rispettivi ricorsi incidentali, con sentenza n. 11250 dei 13.3 – 14.11.97 questa S.C., accolto il primo motivo del ricorso principale, respinti gli altri, nonchè il ricorso incidentale della società suddetta, dichiarato assorbito quello della Z. e della G., cassava con rinvio la sentenza impugnata, affermando il seguente principio: “il negozio con il quale il costruttore di uno stabile, proprietario di questo e della relativa area di sedime, nell’alienare la costruzione, riservi a sè la proprietà del lastrico solare di copertura ed il connesso diritto di sopralzo, risultando finalizzato ad incidere sul regime dominicale e su diritti attinenti a struttura immobiliare che l’ordinamento considera parte del fabbricato cui inerisce e, perciò, in mancanza di titolo contrario, appartenente al proprietario o ai proprietari, del medesimo e del suolo sul quale esso sorge, ai sensi dell’art. 2645 cod. civ., è soggetto a trascrizione e, consequenzialmente, nella carenza di questa a mente del combinato disposto della norma giuscivilistica considerata e dell’art. 2644 cod. civ., resta inopponibile ai terzi e, in particolare, ai successori a titolo particolare del primo acquirente dell’edificio, quando della riserva di proprietà del lastrico e dei suoi annessi non venga fatta menzione nei negozi traslativi posti in essere in loro favore”, Per comprendere la rilevanza nella specie del principio come sopra affermatola precisato che la Z., la G. e gli altri chiamati in garanzia, originari proprietari del suolo e costruttori dell’edificio.(diviso orizzontalmente in tredici unità), nei rispettivi atti di vendita a terzi degli immobili, si erano riservati la proprietà dei lastrici solari ( in tali ampi termini dovendosi qualificare il diritto reale, e non anche in quello, prescrittibile, di superficie, essendo ormai l’accertamento in tal senso dei giudici di merito passato in giudicato, con il rigetto del secondo motivo del ricorso principale), omettendo tuttavia di riportare, nella nota di trascrizione, relativa alla vendita (con atto del (OMISSIS) a tale D.) del terraneo censito con il mappale n. 390/12, la suddetta riserva, come invece avvenuto in tutte le rimanenti alienazioni. Detto mappale dal suddetto primo acquirente venne poi venduto al P., con atto del 24.11.75 non contenente alcuna menzione della riserva medesima. La società Finturismo, a sua volta, acquistò successivamente dalla Z. e dagli altri originari proprietari tutti i lastrici solari, con relativo diritto di “sopralzo”, ivi compreso quello censito con il mappale 390/12, su cui, a differenza che per gli altri, non risultava trascritta la sopra citata riserva, poi realizzando sull’intera complessiva copertura dell’originario fabbricato la sopraelevazione di cui è causa.

 

Va ancora precisato che, con il rigetto del quarto motivo del ricorso principale, passava in giudicato l’accertamento, da parte dei giudici di merito, della qualità della Finturismo di condomina, del fabbricato e dell’adiacente cortile, oltre che del vano scala, derivatale dall’acquisto della proprietà dei (quantomeno dodici su tredici) lastrici solari. A seguito della pronunzia di legittimità, dunque, restavano ancora in gioco la questione dell’appartenenza del lastrico di copertura del mappale n. 390/12, conteso tra il P. e la Finturismo, e quella della spettanza ed entità del conguaglio, dalla società eventualmente dovuta alla Z. ed alla G. (essendo stato dichiarato assorbito il ricorso incidentale di queste ultime, in dipendenza della non ancora definita entità della volumetria realizzabile, in relazione alla controversa appartenenza dell’anzidetto mappale); circa la domanda di garanzia della Finturismo contro le chiamate in causa, si rinvia a quanto sarà di seguito precisato in parte motiva.

 

All’esito della riassunzione in sede di rinvio, cui aveva provveduto il P., costituitesi tutte le altre parti, tra cui, quali eredi della Z. nelle more deceduta P. Pi.

 

F. e B.L., con sentenza dei 31/5 – 28/7/06 la Corte di Venezia, “ferme interamente le statuizioni coperte dal giudicato”, rigettava l’appello principale, proposto dal P.. accoglieva quello incidentale della G. e della Z. e, per l’effetto, in parziale riforma della sentenza appellata, per il resto confermata, condannava la società Finturismo al pagamento in favore della G. e degli eredi Z. della somma di Euro 20.370,61, oltre agli interessi legali, per ciascuna parte, ordinava la cancellazione della trascrizione della domanda di riassunzione nei confronti del C. e rigettava la domanda ex art. 96 c.p.c. proposta da quest’ultimo contro il P., regolando infine le spese tra le parti secondo le rispettive soccombenze.

 

Tali, in sintesi e per quanto ancora rileva nella presente sede, le ragioni della suesposta decisione:

 

1) pur prendendo atto del principio affermato nella pronunzia di legittimità, la corte lagunare riteneva di dover confermare la reiezione della domanda del P., relativa alla proprietà del lastrico sul mappale n. 390/12 ed alla conseguente illegittimità della sopraelevazione relativa da parte della Finturismo, sotto diverso profilo osservando che tale bene in concreto, essendo riconducibile al novero di cui all’art. 1117 c.c., in mancanza di diverse previsioni rinvenibili nei titoli, doveva considerarsi appartenente al condominio, composto dalle originarie unità immobiliari e da quella “porzione di lastrico non fatta oggetto di riserva”; di tale condominio, peraltro, come pure affermato da questa Corte nel rigettare il quarto motivo di ricorso, era entrata a far parte l’acquirente della copertura dell’edificio e del diritto di “sopralzo”, sicchè la domanda di demolizione della sopraelevazione, in parte qua, doveva essere disattesa, non avendovi l’attore titolo quale proprietario esclusivo e non potendola ammissibilmente chiedere quale condomino ex art. 1102 c.c. non avendo dedotto la relativa violazione;

 

2) conseguentemente assorbite rimanevano le questioni relative alla domanda di manleva;

 

3) la richiesta di conguaglio proposta dalla G. e dalla Z. meritava accoglimento perchè, diversamente da quanto ritenuto dai precedenti giudici di merito, il sopravvenuto annullamento in sede giurisdizionale amministrativa della concessione edilizia, comportante la possibilità di realizzare oltre mc. 5.000, costituendo un evento successivo all’avveramento della condizione, che i contraenti avevano correlato al rilascio del provvedimento, era da ritenersi irrilevante; tanto più in considerazione della circostanza, accertata dal c.t.u., che in seguito era stata conseguita una sanatoria, comportante la definitiva acquisizione di una maggiore volumetria per mc. 10.916.45.

 

Contro la suddetta sentenza il P. ha proposto ricorso per cassazione deducente un unico motivo; hanno resistito, con rispettivi controricorsi, la società Finturismo s.r.l. in liquidazione e, congiuntamente, la G. ed i B. (eredi Z.), nonchè l’ + ALTRI OMESSI prima ed i secondi proponendo ricorsi incidentali, ciascuno contenente due motivala suddetta società ha replicato, con ulteriore controricorso, al ricorso incidentale G. – B.; non ha svolto attività difensiva il C.. Sono state infine depositate memoria illustrative dai rispettivi difensori.

 

Motivi della decisione

Va preliminarmente disposta la riunione dei ricorsi ai sensi dell’art. 335 c.p.c..

 

Con l’unico motivo di ricorso del ricorso principale il P. deduce violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1117 c.c., censurando l’affermazione della corte veneta, basata sulle ragioni di cui sub 1) in narrativa, secondo cui il lastrico solare, di cui rivendica l’esclusiva proprietà, avrebbe fatto parte del condominio, venuto a costituirsi tra i proprietari delle tredici unità immobiliari e la società Finturismo, a seguito dell’acquisto da parte di quest’ultima della proprietà degli altri lastrici, vendutile dagli originari proprietari, G., Z. ed altri, perchè costituente un bene che, in mancanza di diversa previsione dei titoli, doveva presumersi comune per la sua riconducibilità al novero di quelli previsti dalla citata disposizione. Il ricorrente critica, in particolare, la tesi secondo cui la sola tipologia del bene implicherebbe una presunzione di condominialità, in contrario obiettando che le Sezioni Unite di questa Corte, con sentenza n. 7449/93, nel comporre un contrasto (ritenuto apparente) di giurisprudenza, avrebbero affermato il diverso principio secondo cui la norma in questione non sancisce una presunzione legale di comunione delle cose elencate nei nn. 1, 2, 3, bensì quello, più corretto, a termini del quale deve tenersi conto della destinazione particolare della cosa in questione al fine di stabilire se la stessa rientri nella categoria delle cose comuni, con la conseguenza che, ove per le sua caratteristiche strutturali serva soltanto all’uso ed al godimento di una o più parti determinate dell’immobile oggetto di proprietà esclusiva, è da escludersi che ad essa possa riferirsi la norma di cui all’art. 1117 cit. Con specifico riferimento ai lastrici solari, viene poi menzionata una successiva pronuncia di questa sezione (n. 2707/96), con la quale si è esclusa la configurabilità della presunzione legale di condominialità del lastrico nel caso che lo stesso funga da copertura di uno o più locali di proprietà di un solo condomino; si sostiene dunque, che proprio in applicazione di tale principio e nel solco della citata decisione delle S.U., nel caso di specie, caratterizzato dall’esistenza di un condominio c.d. “orizzontale”, costituito tredici unità immobiliari disposte a”schiera”, tenuto conto che ciascuno dei rispettivi lastrici assolve alla funzione di copertura del solo immobile sottostante e non anche degli altri, viene meno quella destinazione comune, costituente in condizione di applicabilità dell’art. 117 c.c.: con la conseguenza che il lastrico soprastante il mappale 390/12, la cui riserva di proprietà non trascritta non era opponibile al successivo acquirente P., secondo il principio enunciato nella rescindente sentenza di legittimità, sarebbe di proprietà esclusiva dell’odierno ricorrente principale.

 

Il motivo è fondato e comporta l’accoglimento del ricorso nei termini di seguito indicati. La qualificazione di parte comune dell’edificio, ai sensi dell’art. 1117 c.c., n. 1, dell’area in contestazione, non poteva essere fondata sulla mera riducibilità dello stesso alla tipologia lastrico solare, considerato che la norma, applicabile, solo nei casi nei quali l’edificio appartenga, per diversi piani o porzioni di piani, a più proprietari, implicitamente esige la sussistenza di connotati strutturali e funzionali tali da comportare la materiale destinazione del bene al servizio e godimento di più unità immobiliari appartenenti in proprietà esclusiva ai diversi proprietari. Solo a tali condizioni, come è stato chiarito dalla giurisprudenza di legittimità, oggetto di pertinente richiamo nel mezzo d’impugnazione, può ritenersi sussistere, in mancanza di diversa previsione nei titoli, il carattere di condominialità.

 

Con particolare riferimento, dunque, ad un lastrico solare che assolva, nel contesto di un edificio costituito da più unità immobiliari autonome, disposte a schiera la funzione di copertura di una sola delle stesse, e non anche di altri elementi, eventualmente comuni presenti nel c.d. “condominio orizzontale”, nè sia caratterizzato da unitarietà, strutturale o da altri connotati costruttivi e funzionali, tali da denotare la destinazione complessiva delle aree sovrastanti i vari immobili costituenti nel loro insieme un unicum a servizio e godimento comune ed indistinto degli stessi, deve escludersi la sussumibilità della suddetta parte dell’edificio nel novero di quelle di cui all’art. 1117 c.c., n. 1 e, dunque, di alcuna presunzione di comunione; tanto pur in presenza di un condominio avente ad oggetto altre parti comuni, come nella specie poteva desumersi, ma solo con riferimento al vano scala ed al cortile, a seguito del giudicato formatosi con la reiezione da parte di questa Corte del quarto motivo dei ricorso proposto dal P..

 

Passando al ricorso incidentale della società Finturismo, lo stesso deve essere dichiarato inammissibile.

 

Come è stato eccepito e documentato dai controricorrenti + ALTRI OMESSI la sentenza impugnata fu da loro notificata in data 26.9.2006 (v. all. 2 del controricorso dei suddetti) alla suddetta società, così dando luogo, per la destinataria di tale notifica, ai sensi dell’art. 326 c.p.c., alla decorrenza del termine breve per impugnarla. Ma di tale facoltà, che avrebbe dovuto essere esercitata ex art. 325 c.p.c., comma 2 nei successivi sessanta giorni, la Finturismo non si avvalse, così lasciando passare in giudicato nei propri confronti la sentenza della Corte d’Appello. Detta facoltà non avrebbe potuto rivivere a seguito della successiva proposizione del ricorso principale, da parte del P. (nei cui confronti la notificazione non era avvenuta e che si era avvalso del termine di cui all’art. 327 c.p.c.) ai sensi dell’art. 334 c.p.c., considerato che la disposizione non trova applicazione nei casi di cause scindibili ed autonome; e tale era, con tutta evidenza, quella relativa alla domanda di conguaglio ad oggetto del prezzo della compravendita del lastrico (cui si riferisce il secondo motivo del ricorso incidentale suddetto), attinente ad una questione; cui era estraneo il ricorrente principale P. e che non dipendeva dall’esito del giudizio da questi promosso. Per quanto attiene alla domanda di manleva, vale a dire alla garanzia che Finturismo pretendeva dagli alienanti, per l’ipotesi di soccombenza nei confronti di P., rigettata dai precedenti giudici di merito ed oggetto del primo motivo del ricorso incidentale in questione, questa Corte deve rilevarne, in accoglimento di quanto dedotto nel primo motivo del ricorso incidentale proposto dalla G. e dagli eredi Z., un ancor più radicale profilo d’inammissibilità, costituito dal precedente passaggio in giudicato della relativa reiezione. Sia in primo, sia in secondo grado, infatti, i giudici di merito avevano motivatamente dichiarato infondata, e non semplicemente assorbita, detta domanda di garanzia, per effetto del pregiudiziale rigetto della domanda principale P. – Finturismo rilevando che quest’ultima nessun addebito o rivalsa poteva muovere nei confronti degli alienanti, essendo la pretesa attrice risultata infondata. Quale che fosse l’esattezza di siffatta decisione e dell’argomentazione che la sorreggeva, La stessa, in quanto implicante una chiara pronunzia reietti va su un preciso capo di domanda, avrebbe dovuto essere impugnata con ricorso per cassazione ma tale impugnazione, come si rileva dalla lettura della sentenza di questa Corte del 14.11.97, non fu proposta nel ricorso incidentale della Finturismo, il cui oggetto risulta limitato alle questioni del conguaglio (1′ motivo) ed a quella di un’assunta responsabilità degli attori ex art. 96 c.p.c. (2′ motivo).

 

Il suesposto pregiudiziale rilievo esime, pertanto, il collegio dal prendere posizione in ordine alla controversa questione, oggetto di non univoche pronunzie nella giurisprudenza di legittimità, attinente alla possibilità, da parte del portatore di una domanda di garanzia impropria nei confronti del terzo, di proporre impugnazione incidentale tardiva, nell’ipotesi in cui l’interesse alla stessa derivi dalla proposizione di un’impugnazione tempestiva ad oggetto della domanda principale (in senso specificamente negativo, vedi Cass. 19286/09, per la proponibilità, in genere di impugnazioni incidentali tardive in cause scindibili, ma tuttavia, ad oggetto di capi relativi anche a parti diverse, che ne costituiscano presupposto logico e giuridico, vedi invece Cass. 24372/06, 12714/10).

 

Venendo al ricorso incidentale di G. – eredi Z., della fondatezza del primo motivo, deducente violazione e falsa applicazione degli artt. 112, 352, 333, 334, 343, 371, 324 c.p.c., e 2909 c.c. per la mancata dichiarazione d’inammissibilità della domanda di manleva, la relazione al pur eccepito giudicato interno, si è già detto.

 

Con il secondo motivo di tale impugnazione si deduce violazione e falsa applicazione degli artt. 112, 352, 383, 384, 393, 394, c.p.c. e dell’art. 1117 c.c., con connesse carenze di motivazione su punti decisivi, per avere la corte di rinvio omesso di prendere in esame una ulteriore difesa svolta dalla G. e dalla Z., al fine di contrastare la domanda del P., con la quale si era evidenziato come la riserva di proprietà, omessa solo nell’atto di acquisto da parte del suddetto attore relativo alla p.lla 390/12, fosse invece contenuta in tutti gli altri, aventi ad oggetto le altre analoghe unità immobiliari ed in quello antecedente del 31.12.73, richiamato in tutti i successivi, con il quale gli originari proprietari – costruttori, G., Z., O., M. L., M.F., avevano venduto a tali C.R. e V. gli immobili, ivi compreso quello sopra citato, espressamente riservandosi la proprietà dell’intero lastrico solare:tale circostanza non solo confermerebbe l’unicità e non la pluralità dei lastrici, ma denoterebbe l’accettazione, da parte del P., della riserva di proprietà anche del lastrico soprastante la p.lla 390/12, in quanto consapevole dal richiamo nel proprio atto di acquisto di quello precedente, a prescindere dalla omessa trascrizione.

 

Il mezzo d’impugnazione è inammissibile per difetto d:interesse, non solo perchè censura. l’omessa adozione di una diversa ratio decidendi suggerita dai deducenti a sostegno di una decisione che, comunque, è stata negativa per la parte attrice, ma anche, più radicalmente, poichè l’intervenuto passaggio in giudicato del rigetto della domanda di manleva, proposta nei confronti dei chiamati in causa, li poneva al riparo dalle conseguenze dell’eventuale esito positivo della domanda attrice proposta, in relazione alla quale era stata dalla convenuta Finturismo invocata la garanzia.

 

In definitiva, tenuto conto dell’esito degli esaminati ricorsi, la sentenza impugnata deve essere cassata in relazione all’accolta censura, svolta in quello principale, con conseguente rinvio ad altro giudice di appello, che, in considerazione della duplice cassazione in cui è già incorsa quella lagunare, va designato in altra e vicina Corte d’Appello, quella di Trieste, cui si demanda anche il regolamento delle spese del presente giudizio tra le residue parti interessate.

 

L’inammissibilità de ricorso incidentale Finturismo e la parziale fondatezza del rimanente comportano, infine, la soccombenza e la condanna alle spese della suddetta società nei confronti dei contraddittori, distintamente costituiti, G. – B. (eredi Z.) ed O. – M.L. – M.F., alle cui rispettive liquidazioni si provvede come da dispositivo.

 

P.Q.M.

La Corte, riuniti i ricorsi, accoglie il principale, dichiara inammissibile quello incidentale proposto dalla società Finturismo s.r.l. in liquidazione, accoglie, limitatamente al primo motivo, il ricorso incidentale proposta da G.D.G. e da P., Pi., F. e B.L., quali eredi di Z. M.P. e ne rigetta il secondo.

 

Cassa la sentenza impugnata in relazione alle accolte censure e rinvia, anche per il regolamento delle spese del giudizio di cassazione, tra P.C. e la società Finturismo, alla Corte d’Appello di Trieste.

 

Condanna la società Finturismo al rimborso delle spese del presente giudizio in favore delle rimanenti parti, che liquida, quanto alla G. ed ai B., in complessivi Euro 3.200,00, di cui 200,00 per esborsi e quanto a O.W., M.L. e M.F., in complessivi Euro 2.700,00 di cui 200,00 per onorari.

 

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Il condominio risponde dei danni derivanti dal difetto di manutenzione del lastrico solare

Trib. Roma Sez. XII, 10/09/2010

Il proprietario di un immobile concesso in locazione risponde dei danni causati a terzi dall’immobile de quo solo se gli stessi derivano dalle sue strutture murarie e/o dagli impianti ivi collocati. Ciò premesso, nel caso di specie inerente il risarcimento dei danni patiti dagli attori nel proprio appartamento a causa delle infiltrazioni provenienti, secondo le risultanze istruttorie, dalle strutture condominiali e non già dall’impianto automatico di irrigazione installato sulla terrazza dell’appartamento sovrastante, si è ritenuto unico responsabile dei predetti danni il condominio e non il proprietario del lastrico solare cui era posto il difettoso bocchettone di scarico delle acque meteoriche, cui si doveva ricondurre la causa delle infiltrazioni. Il lastrico solare, infatti, anche se attribuito in uso esclusivo o in proprietà esclusiva ad uno dei condomini, ha una funzione di copertura del fabbricato e, pertanto, tutti i condomini hanno l’obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione e, conseguentemente, dei danni che derivano da difetto di manutenzione del lastrico solare al singolo condomino o a terzi ne deve rispondere il condominio, quale custode tenuto ad eliminare le caratteristiche dannose della res.

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Difetti costruttivi del lastrico solare imputabili alla impresa costruttrice: esclusa la responsabilità del proprietario dell’ultimo piano

Trib. Bari Sez. III, 01/07/2010

Il difetto di impermeabilizzazione del lastrico solare, menomando in maniera significativa il normale godimento e la funzionalità degli appartamenti posti in aderenza allo stabile di cui costituisce copertura, rappresenta grave difetto costruttivo imputabile, pertanto, all’impresa costruttrice che edificò detto stabile. Alcuna responsabilità può essere quindi ascritta, in siffatta ipotesi, al proprietario e detentore dell’appartamento all’ultimo piano dello stabile affetto da tale grave difetto costruttivo, in quanto la legittimazione passiva in ordine all’azione di risarcimento danni da infiltrazioni causate alle proprietà sottostanti spetta al proprietario dell’appartamento posto al di sotto del lastrico solare solo se le stesse siano il frutto di difetto di conservazione o di manutenzione imputabili in via esclusiva allo stesso (nelle altre ipotesi, e fuori dal caso di specie, la responsabilità deve essere attribuita al condominio).

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Il risarcimento dei danni per le infiltrazioni dal lastrico solare di proprietà esclusiva

Condominio negli edifici – Contributi e spese condominiali – Spese di manutenzione (ripartizione) – Soffitti, solai, volte, lastrici solari – Lastrico solare di proprietà esclusiva – Mancata manutenzione – Danni derivati a terzi – Domanda risarcitoria – Legittimazione del proprietario – Condizioni – Difetto di legittimazione – Eccezione – Modalità.

Cass. civ. Sez. III, 04/01/2010, n. 20

In materia di condominio di edifici, la legittimazione passiva nel giudizio avente ad oggetto il risarcimento dei danni da infiltrazione causati alle proprietà sottostanti spetta al proprietario del lastrico solare soltanto allorchè detti danni derivino da difetto di conservazione o di manutenzione a lui imputabili in via esclusiva, spettando altrimenti al condominio. Qualora pertanto detto proprietario, nel giudizio instaurato nei suoi confronti, intenda eccepire il proprio difetto di legittimazione, egli ha l’onere di precisare, con opportuni riferimenti agli atti processuali, che l’azione introduttiva del giudizio era stata esercitata o comunque si era rivelata, all’esito dell’istruzione, come avente ad oggetto una situazione dannosa non imputabile al medesimo in via esclusiva, ma della quale doveva rispondere il condominio. (Rigetta, App. Ancona, 21/06/2004)

Svolgimento del processo

p.1. Nel (OMISSIS) – dopo il previo espletamento di un accertamento tecnico preventivo – C.E. e A. G., nella qualità di comproprietari di un appartamento sito nella palazzina di via (OMISSIS), nonchè G.R. e P.I., nella qualità di comproprietari di altro appartamento sito nella stessa palazzina, convenivano in giudizio dinanzi al Tribunale di Fermo la s.r.l.

Immobiliare Lido di Fermo per sentirla condannare al risarcimento dei danni conseguiti alla verificazione di infiltrazioni nei detti appartamenti dal sovrastante terrazzo di proprietà della convenuta, che, peraltro, aveva venduto agli attori gli appartamenti.

La convenuta si costituiva contestando la fondatezza della domanda.

La causa veniva istruita con l’espletamento di altro accertamento tecnico preventivo e, quindi, di una consulenza tecnica ed all’esito il Tribunale, con sentenza dell’aprile del 2000, ritenuta la responsabilità della convenuta nella causazione dei danni, la condannava al pagamento in favore del G. e della P. di L. 1.700.000 e del C. e dell’ A. in L. 11.500.000, oltre accessori. La convenuta – per quello che si legge nella sentenza impugnata – “condannava la convenuta a rifondere agli attori, nella percentuale di 2/3, le spese di lite e compensava le spese per il restante terzo” e “poneva definitivamente a carico dei convenuti le spese delle CTU espletate in corso di causa”. 1.1. Avverso la sentenza proponevano appello in via principale, davanti alla corte d’Appello di Ancona, il C. e l’ A., chiedendo la condanna della società all’ulteriore somma di L. 132.290.000, a titolo di maggiori danni sofferti dal loro immobile, di danni per il mancato uso dello stesso e di danni che a loro avviso la mancata eliminazione delle cause delle infiltrazioni continuava a produrre. Gli appellanti principali censuravano, inoltre, la statuizione sulle spese sia per la violazione – a loro dire – dei minimi tariffari, sia per il mancato riconoscimento delle spese dei due accertamenti tecnici preventivi e della c.t.u., sia, in fine, quanto alla disposta parziale compensazione.

Si costituiva la s.r.l. appellata, chiedendo il rigetto dell’appello e svolgendo appello incidentale inteso ad ottenere, previa declaratoria dell’esistenza a suo carico, ai sensi dell’art. 1126 c.c., dell’obbligo di corrispondere agli appellanti soltanto un terzo delle somme ritenute dovute dalla sentenza di primo grado, chiedeva la conseguente condanna degli stessi alla restituzione del dappiù.

La causa veniva rimessa in decisione e, con ordinanza del 19 dicembre 2002, veniva disposta l’integrazione del contraddittorio nei riguardi del G. e della P. (per quello che si legge nella sentenza impugnata “in quanto attori nel giudizio di primo grado”). p.2. Nella contumacia dei predetti, la Corte d’Appello, con sentenza del 21 giugno 2004 rigettava sia l’appello principale sia quello incidentale, compensando le spese del grado fra le parti costituite. p.3. Contro questa sentenza il C. e l’ A. hanno proposto ricorso per cassazione in via principale, fondato su cinque motivi, contro l’Immobiliare Lido di Fermo s.r.l. e “nei confronti del G. e della P.”.

Ha resistito con controricorso detta s.r.l., svolgendo anche ricorso incidentale fondato su tre motivi contro i ricorrenti principali e nei confronti del G. e della P..

I ricorrenti hanno depositato memoria.

Motivi della decisione

p.1. Preliminarmente il ricorso incidentale va riunito a quello incidentale, in seno al quale è stato proposto. p.2. Si pongono due problemi preliminari:

a) il primo discende dalla circostanza che la notifica del ricorso principale al G. ed alla P. è nulla, perchè è stata fatta presso il loro difensore in primo grado, ancorchè essi fossero rimasti contumaci in appello a seguito dell’integrazione del contraddittorio. b) il secondo origina per il fatto che la notifica del ricorso incidentale nei confronti dei predetti non è andata a buon fine. p.2.1. Entrambi i problemi non ostano alla decisione dei due ricorsi.

Invero, rispetto al ricorso principale, la notificazione appare chiaramente fatta ai sensi e per gli effetti dell’art. 332 c.p.c., tenuto conto che il litisconsorzio fra le due coppie di attori era facoltativo all’inizio del processo e tale è rimasto per il corso del giudizio. Le domande di ognuno, infatti, erano distinte, avendo solo in comune il fatto originatore del danno. Si trattava, in sostanza, di domande aventi ad oggetti distinte pretese risarcitorie e connesse soltanto sotto il profilo della parziale comunanza del fatto storico, cioè quanto alla dinamica originatrice del danno.

L’essere stato accertato tale fatto in modo comune rispetto alle due domande, com’è tipica eventualità di un processo litisconsortile iniziale non ha determinato l’acquisizione da parte del litisconsorzio di alcun carattere unitario, restando gli accertamenti sull’una e sull’altra domanda distinti ed indifferenti l’uno all’altro.

Il ricorso principale, dunque, non appare diretto a sollecitare un giudizio di impugnazione che sia suscettibile di incidere sulla posizione acquisita per effetto della sentenza impugnata da parte del G. e della P..

Riguardo al ricorso incidentale parimenti la notificazione appare fatta ai sensi dell’art. 332 c.p.c., atteso che la richiesta di cassazione della sentenza è chiaramente formulata solo con riferimento alle statuizioni concernenti i ricorrenti principali, nei confronti soltanto dei quali coerentemente si insta la decisione nel merito con condanna alla restituzione di somme pagate. Nessuna richiesta, invece, è fatta nei riguardi del G. e della P..

Anche in proposito valgono i rilievi fatti prima sul persistente carattere facoltativo del litisconsorzio.

Risulta, pertanto, inutile ordinare il rinnovo delle notificazioni del ricorso principale e di quello incidentale, tenuto conto, d’altro, canto che, in relazione all’art. 332 c.p.c., l’impugnazione da parte dei medesimi è orami ampiamente preclusa. p.3. Con il primo motivo del ricorso principale si deduce “violazione dell’art. 360 c.p.c., n. 4, (anche in relazione all’art. 51 c.p.c., n. 4, ed all’art. 158 c.p.c.)”, sotto il profilo che del collegio della Corte d’Appello di Ancona che ha pronunciato la sentenza impugnata ha fatto parte lo stesso magistrato persona fisica che aveva pronunciato la sentenza di primo grado come giudice unico del Tribunale di Fermo. p.3.1. Il motivo – come ha dedotto anche la resistente – è infondato, perchè la situazione di obbligo di astensione del detto magistrato non è stata fatta valere dai ricorrenti con istanza di ricusazione.

Viene in rilievo il principio di diritto, secondo cui “Anche a seguito della modifica dell’art. 111 Cost., introdotta dalla Legge Costituzionale n. 2 del 1999, in difetto di ricusazione la violazione dell’obbligo di astenersi da parte del giudice che abbia già conosciuto della causa in altro grado del processo (art. 51 c.p.c., comma 1, n. 4) non è deducibile in sede di impugnazione come motivo di nullità della sentenza da lui emessa, giacchè la norma costituzionale, nel fissare i principi fondamentali del giusto processo (tra i quali, appunto, l’imparzialità e terzietà del giudice) ha demandato al legislatore ordinario di dettarne la disciplina e, in considerazione della peculiarità del processo civile, fondato sull’impulso paritario delle parti, non è arbitraria la scelta del legislatore di garantire, nell’ipotesi anzidetta, l’imparzialità e terzietà del giudice tramite gli istituti dell’astensione e della ricusazione. Nè detti istituti, cui si aggiunge quello dell’impugnazione della decisione nel caso di mancato accoglimento della ricusazione, possono reputarsi strumenti di tutela inadeguati o incongrui a garantire in modo efficace il diritto della parti alla imparzialità del giudice, dovendosi, quindi, escludere un contrasto con la norma recata dall’art. 6 della Convenzione per la salvaguardia dei diritti dell’uomo e delle libertà fondamentali, la quale, sotto l’ulteriore profilo dei contenuti di cui si permea il valore dell’imparzialità del giudice, nulla aggiunge rispetto a quanto già previsto dal cit. art. 111 Cost.” (così,da ultimo, Cass. n. 14807 del 2008; ma si vedano anche le motivazioni di Cass. sez. un. n. 5087 del 2008, che si è occupato del diverso ed eccezionale caso del giudizio di rinvio, confermando per il resto la regola di cui al riportato principio).

4. Con il secondo motivo si deduce “violazione dell’art. 360 c.p.c., n. 5, sotto il profilo della “omissione, ovvero insufficienza, irragionevolezza ed illogicità della motivazione circa un punto decisivo della controversia, prospettato dalla parte, oltre che rilevabile di ufficio”.

La censura è rivolta alla motivazione con cui la sentenza impugnata, ricalcando quanto in precedenza ritenuto dal primo giudice, ha disatteso il motivo di appello relativo al mancato riconoscimento dell’esistenza di un danno da mancato utilizzo dell’unità immobiliare di loro pertinenza, reputando che i ricorrenti non l’avessero provato ed in particolare motivando che essi non avrebbero “dimostrato di aver abitato in un diverso alloggio e di aver sostenuto le relative spese nè di aver ricevuto concrete offerte per la locazione degli immobili de quibus a cui avrebbero dovuto rinunciare a causa della inutilizzabilità degli stessi”.

La censura è motivata anzitutto con l’affermazione che tale assunto sarebbe “dogmatico – e per ciò solo illogico ed irragionevole -, nel senso che non ammette altre e diverse ipotesi di nocumento, per gli odierni ricorrenti, al di fuori della circostanza di essere stati necessitati ad abitare in un diverso alloggio, ovvero di non aver percepito canoni locativi”.

Si tratta di un assunto che di per sè non appare funzionale ad un’attività assertiva diretta ad illustrare un motivo ai sensi dell’art. 360 c.p.c., n. 5, in quanto non riguarda una critica alla ricostruzione della quaestio facti, ma, semmai, adombra un vizio di sussunzione sotto la fattispecie del danno lamentato di ipotesi diverse da quelle di cui al riportato brano di motivazione e, quindi, un vizio ai sensi dell’art. 360 c.p.c., n. 3. 4.1. In disparte tale rilievo, che di per sè renderebbe la doglianza sottesa all’assunto in questione inammissibile, perchè non correlata al motivo, indicato ai sensi dell’art. 366 c.p.c., n. 4, si tratta comunque di una doglianza che resta del tutto generica, là dove non si indicano le “ipotesi diverse” cui si sarebbe voluto alludere.

Di seguito, del resto, l’illustrazione del motivo recupera coerenza con la sua intestazione, perchè si passa ad enunciare, almeno nelle intenzioni, che erano state dedotte a riprova del danno “ben diverse circostanza fattuali, ugualmente atte a dar luogo ad un danno risarcibile” e, quindi, si argomenta prima in punto di an debeatur e poi in punto di quantum debeatur. Senonchè, sia l’una che l’altra esposizione sono condotte senza evidenziare che le argomentazioni prospettate e che sarebbero state disattese dalla Corte territoriale sì da integrare il vizio motivazionale, erano state fatte valere come motivi di appello.

Sotto il primo aspetto non solo nell’ultimo rigo della pagina cinque si fa riferimento all’omessa considerazione da parte del Tribunale di una circostanza fattuale (quella che fin dall’acquisto i ricorrenti non avevano mai abitato l’immobile) e, quindi, si svolge l’argomentazione come se si dovesse criticare la motivazione del Tribunale, ma tutta la successiva esposizione, anzichè evidenziare quali erano state le doglianze sollevate con l’appello sul punto del mancato riconoscimento del danno da inutilizzazione per difetto di dimostrazione, enunciano una serie di risultanze del primo accertamento tecnico preventivo e di alcuni sopralluoghi eseguiti in una c.t.u..

In tal modo, il motivo – a prescindere da ogni valutazione sulla idoneità di tali risultanze ad evidenziare il detto danno, per la verità inesistente, atteso che si tratta solo di valutazioni dei tecnici concernenti lo stato materiale dell’immobile – risulta del tutto inidoneo ad integrare il paradigma del motivo ai sensi dell’art. 360 c.p.c., n. 5 proposto avverso una sentenza resa in grado di appello. Invero, non essendosi precisati i termini nei quali sulla questione di fatto era stato investita la Corte d’Appello, il mero riferimento alle cennate risultanze non può palesare nemmeno in astratto (ed a prescindere dalla valutazione in concreto) un vizio di motivazione in cui essa sarebbe incorsa. In sostanza, se non si individua qual era l’oggetto su cui la motivazione doveva essere resa, è per definizione impossibile individuare un vizio di essa.

Il motivo è, pertanto, inammissibile, risultando integrata l’ipotesi di cui all’art. 375 c.p.c., comma 2, nel testo anteriore alla modifica di cui al D.Lgs. n. 40 del 2006, cioè quella della “mancanza di un motivo ai sensi dell’art. 360 c.p.c.”. 4.2. In via gradata, il motivo sarebbe anche inammissibile per difetto di autosufficienza, in quanto fa riferimento a risultanze istruttorie ed anche a documenti, dei quali non si indica la sede in cui in questo giudizio di legittimità dovrebbero poter essere esaminati, facendosi, infatti riferimento ad allegazioni indicate con numeri, senza specificare dove esse sarebbero reperibili ed in particolare se lo siano in alcuno dei fascicoli del giudizio di merito e quale (si veda, in proposito, Cass. n. 12239 del 2007). p.4.3. Le successive enunciazioni si occupano del profilo relativo an debeatur, ma – in disparte che meriterebbero rilievi non dissimili da quelli in precedenza svolte, nonchè anche un rilievo di apoditticità e mancanza di dimostrazione – restano comunque assorbiti dall’inammissibilità del motivo quanto all’an. Il motivo è, dunque, dichiarato inammissibile. p.5. Con il terzo motivo si deduce violazione dell’art. 360 c.p.c., n. 5, sotto il profilo della “omissione, ovvero insufficienza, irragionevolezza ed illogicità della motivazione circa un punto decisivo della controversia, prospettato dalla parte, oltre che rilevabile di ufficio”.

Vi si censura la motivazione della sentenza impugnata là dove ha affermato che “le spese per la CTU e per l’ATP, espletati nel corso del primo giudizio, sono state poste completamente a carico della Società convenuta, che le ha anche versate agli appellanti, come risulta dai documenti prodotti dalla Società stessa”.

L’affermazione sarebbe del tutto “illogica ed irragionevole, ponendosi contro la verità di fatto e di diritto. Infatti, la sentenza di primo grado aveva stabilito tutt’altra cosa, e cioè che erano poste “definitivamente a carico dei convenuti le spese delle CTU espletate in corso di causa”. La differenza fra le due frasi è di notevole portata, poichè altro è “le CTU espletate in corso di causa” (in sostanza, una sola CTU vera e propria, datata 4 novembre 1998, eseguita dall’Ing. D.S.), altro è la CTU i due ATO e le relative spese per i Consulenti di Parte, relative alle tre diverse perizie tecniche, di cui una ante causarti, che sono state effettivamente espletate e pagate”. p.5.1. Il motivo è inammissibile per due gradate ragioni.

La prima è ancora una volta che, non fornendosi alcuna precisazione sui termini del motivo di appello che era stato proposto sul punto, non è dato comprendere come il vizio di motivazione possa configurarsi in astratto, se non si sa su che cosa il giudice d’appello era stato esattamente investito.

La seconda ragione è che la motivazione sopra riportata dice che le spese de quibus sarebbero state pagate, come risulterebbe da non meglio specificati documenti prodotti dalla resistente. Sarebbe stato allora necessario che i ricorrenti argomentassero su tale affermazione – quale che ne potesse essere il valore – mentre se ne sono disinteressati, avendo messo in evidenza solo un elemento che dovrebbe palesare che in primo grado, contrariamente a quanto ipotizzato dalla Corte d’Appello, non erano state poste a carico della società “le spese per la CTU e per l’ATP”, bensì “le spese delle CTU espletate in corso di causa”, peraltro a loro dire costituite da una sola c.t.u. Senonchè, quale che fosse stato il significato del dispositivo della sentenza di primo grado, i ricorrenti si sarebbero dovuti far carico del contenuto dei documenti cui allude la sentenza impugnata, salvo negare che essi fossero stati prodotti. Invece, non prendono posizione al riguardo, sicchè non v’è correlazione fra il motivo e la motivazione della sentenza impugnata. p.6. Il quarto motivo denuncia “violazione dell’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5, (anche in relazione agli artt. 91, 112 e 342 c.p.c.)”.

Vi si censurala motivazione dell’impugnata sentenza, innanzitutto, per avere ritenuto “inammissibile, ai sensi dell’art. 342 c.p.c., il gravame proposto dagli appellanti in ordine al capo relativo alla liquidazione delle spese da parte del giudice di primo grado, perchè la presunta violazione dei limiti tariffari è stata soltanto dedotta ma non dimostrata con l’indicazione di motivi specifici, a sostengo di tale doglianza”.

Questa prima censura è infondata, perchè la sua illustrazione è completamente inidonea ad evidenziare un error in procedendo della Corte d’Appello nell’applicare l’art. 342 c.p.c., infatti, anzichè dimostrare, anche in ossequio al principio di autosufficienza, come e perchè il relativo motivo di appello, al contrario di quanto osservato dal giudice d’appello, fosse idoneo ad adempiere all’onere di specificità, pretende di infirmare la valutazione di quel giudice adducendo che, pur di fronte ad una nota spese analitica (della quale, peraltro, non indica nemmeno la sede in cui sarebbe esaminabile, con violazione del principio di autosufficienza) che ammontava a L. 22.353.010, il giudice di primo grado aveva liquidato senza nulla precisare L. 9.754.100. L’assunto, che, in sostanza, parrebbe supporre che non si doveva essere specifici nel proporre il motivo di appello perchè il giudice di primo grado nel ridurre l’ammontare delle spese non si era fatto carico di decurtare le voci della nota, non può essere condiviso, per la semplice ragione che, per dimostrare l’errore nell’applicazione della tariffa e comunque nella liquidazione delle spese, l’esercizio del diritto di impugnazione non poteva che avvenire svolgendo un’attività assertiva e dimostrativa basata sulla debenza, sia in relazione alla tariffa sia in relazione alle prestazioni effettivamente eseguite ed alle spese effettivamente sostenute, delle varie voci della nota. p.6.1. La seconda censura è prospettata sotto il profilo che la Corte d’Appello avrebbe avallato la decisione di primo grado anche là dove essa aveva violato i minimi tariffari e, quindi, violato l’art. 91 c.p.c.. Essa non ha alcuna autonomia, ma dipende da quella relativa all’art. 342 c.p.c. e, quindi, resta assorbita. p.6.2. La terza censura, relativa ad una pretesa omissione di pronuncia – in violazione dell’art. 112 c.p.c. – quanto al motivo d’appello concernente la compensazione parziale delle spese da parte del giudice di primo grado è inammissibile, perchè non si correla all’effettiva motivazione della sentenza impugnata, che ha censurato ai sensi dell’art. 342 c.p.c. l’inera doglianza relativa alle spese e, dunque, ha su detto motivo sempre ritenuto l’inammissibilità ai sensi dell’art. 342 c.p.c.. p.6.3. Il motivo e, dunque, rigettato. p.7. Il quinto motivo, ancorchè indicato come tale, è espressamente qualificato come “residuale ed intuitivo” e postula che – quale conseguenza dell’accoglimento dei precedenti motivi – venga caducata la statuizione di compensazione delle spese del grado d’appello, disposta dalla sentenza impugnata. Non si tratta, dunque, di un motivo di ricorso, ma solo della postulazione di una cosa ovvia e di cui non v’era necessità di richiesta, qual è la caducazione della detta statuizione come riflesso della eventuale cassazione della sentenza in accoglimento dei primi quattro motivi o di alcuno di essi. p.8. Con il primo motivo di ricorso incidentale la società resistente deduce – in riferimento al mancato accoglimento del suo appello incidentale – “violazione e falsa applicazione dell’art. 101 c.p.c. e degli artt. 1123, 1131 e 2051 c.c. in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3″, nonchè “contraddittoria motivazione circa un punto decisivo della controversia prospettato dalle parti o rilevabile d’ufficio in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 5″.

Vi si censura la sentenza impugnata perchè, dopo avere ben tenuto presente il principio inerente la ripartizione delle spese di cui all’art. 1126 c.c., avrebbe affermato la legittimazione passiva della resistente “ritenendo la stessa obbligata per l’intero al risarcimento dei danni nei confronti dei danneggiati secondo il principio di solidarietà, confermando, anche su tale punto, la sentenza del Giudice di primo grado”, nonchè, appunto con contraddittorietà di motivazione, che la domanda di risarcimento dei danni sarebbe stata proponibile nei confronti del condominio in persona dell’amministratore, quale rappresentante di tutti i condomini tenuti ad effettuare la manutenzione del lastrico solare.

Quanto al primo profilo, la Corte territoriale avrebbe dovuto considerare (viene citata Cass. n. 15131 del 2001), che riguardo al lastrico solare che, pur attributo in uso esclusivo o di proprietà di un singolo condomino come era nel caso in esame, svolge funzione di copertura del fabbricato, l’obbligo di provvedere alla riparazione o ricostruzione grava su tutti i condomini, secondo i criteri di ripartizione delle spese di cui all’art. 1126 c.c. e che, di conseguenza, il condominio risponde, ai sensi dell’art. 2051 c.c., dei danni derivati al singolo condominio o a terzi. Da tanto (previa citazione di Cass. n. 9009 del 1998) si fa derivare che l’unico soggetto nei cui confronti doveva spiegarsi l’azione risarcitoria sarebbe stato il condominio, con conseguente difetto di legittimazione della resistente. p.8.1. Con il secondo motivo si deduce “violazione e falsa applicazione dell’art. 345 c.p.c., comma 1, (vecchio rito) e dell’art. 1126 c.c. in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3″, nonchè “illogicità della motivazione in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 5″.

Vi si censura la sentenza impugnata perchè, dopo aver correttamente affermato il principio in base al quale i due terzi delle spese debbono essere rifuse ai condomini danneggiati proprietari degli appartamenti sottostanti il lastrico solare, quali erano le due coppie di attori), avrebbe respinto la domanda della società ricorrente intesa ad ottenere la restituzione delle somme pagate per intero dalla resistente, sull’assunto che la relativa domanda era stata proposta per la prima volta con l’appello incidentale e, quindi, era una domanda nuova, come tale inammissibile ai sensi dell’art. 345 c.p.c..

L’errore della Corte territoriale sarebbe stato quello di non considerare che in primo grado quella domanda non avrebbe potuto essere formulata nemmeno in sede di precisazione delle conclusioni, “posto che neppure nella fase istruttoria non vi era stato alcun provvedimento in ordine all’obbligo della controricorrente di pagare tali somme, essendo stato esso sancito soltanto dalla sentenza.

L’appello incidentale sul punto avrebbe dovuto, pertanto, considerarsi come “risarcimento dei danni sofferti dopo la sentenza stessa” e nessuna violazione dell’art. 345 c.p.c. vi sarebbe stata.

11 vizio di cui all’art. 360 c.p.c., n. 5, viene, invece, prospettato perchè la Corte territoriale, pur avendo ritenuto che tutti i condomini cui la terrazza o il lastrico solare sono tenuti, ai sensi dell’art. 1126 c.c., e secondo i criteri di ripartizione ivi previsti, in concorso con il titolare di esso o del diritto di uso esclusivo, al risarcimento dei danni causati all’appartamento sottostante dalle infiltrazioni d’acqua provenienti dal medesimo, ha ritenuto che la resistente fosse obbligata per l’intero rispetto all’azione risarcitoria. p.9. La trattazione dei due motivi, peraltro formalmente involgenti vizi di violazione di norme di diritto e del procedimento e vizi di motivazione, può essere unitaria, atteso che le censure effettivamente enucleabili dalla allegazioni illustrative degli stessi sono due e sono invece entrambe in iure.

Entrambi sono inammissibili per difetto di autosufficienza della loro esposizione, in considerazione della circostanza che, rispetto alla sentenza d’appello impugnata, la posizione della resistente, tanto quanto alle questioni sollevate con il primo motivo, quanto riguardo a quella sollevata con il secondo, risente dei limiti entro i quali, per effetto dell’appello principale e dell’appello incidentale, la controversia era stata devoluta alla Corte d’Appello.

Il difetto di autosufficienza, d’altro canto, è d’ostacolo anche all’esercizio da parte di questa Corte del potere di rilevazione del difetto di legittimazione passiva sostanziale, atteso che tale potere è notoriamente esercitabile solo se ed in quanto l’individuazione della legittimazione non comporti un accertamento di fatto e deve, inoltre, fare i conti con il principio di non contestazione ed il modo in cui esso si è atteggiato nel corso del giudizio.

9.1. Le ragioni per le quali si evidenzia il difetto di autosufficienza ostativo allo scrutinio delle considerazioni espresse nei motivi sono le seguenti.

Va rilevato innanzitutto che l’esposizione svolta dalla resistente ad illustrazione dei due motivi e comunque la stessa scarna esposizione del requisito di cui all’art. 366 c.p.c., n. 3 nel controricorso e ricorso incidentale (necessaria non diversamente che nel caso di ricorso principale) non precisa quanto alla questione posta con il primo motivo – cioè quella del suo difetto di legittimazione all’azione per essere legittimato passivo il condominio – in che modo essa sia rimasta ancora deducibile in questa sede.

Non precisa, in particolare, se detta questione, afferente alla legittimazione passiva all’azione del condominio era stata svolta fin dal primo grado di giudizio da essa resistente oppure era stata sollevata con l’atto di costituzione in appello.

Nel primo caso, è palese che, se riguardo ad essa il giudice di primo grado avesse deciso rigettandola (anche implicitamente), la relativa questione avrebbe dovuto necessariamente essere attinta dall’appello incidentale. Il che, in questa sede, avrebbe imposto alla ricorrente incidentale di riferirlo e di riferire l’atteggiamento tenuto dalla Corte d’Appello sul punto.

Ove, invece, la questione, non sollevata in primo grado, fosse stata svolta solo con l’appello incidentale o, comunque, anche soltanto con la comparsa di risposta (come sarebbe stato possibile, trattandosi di questione rilevabile d’ufficio e, quindi, soggetta al regime di cui all’art. 345 c.p.c., comma 2, nel testo anteriore alla riforma di cui alla L. n. 353 del 1990, anche in relazione all’art. 346 c.p.c.), patimenti sarebbe stato onere della ricorrente incidentale – ai fini del rispetto dell’art. 366 c.p.c., n. 3 e comunque dell’autosufficienza del motivo – riferirlo e, quindi, dare conto della decisione assunta sul punto dalla Corte territoriale.

L’esposizione del motivo e, comunque, dell’intero controricorso e ricorso incidentale è totalmente silente sulle possibili alternative della dinamica dello svolgimento processuale innanzi indicate.

Non vi sono, d’altro canto, chiari indici in essa, dai quali si possa evincere che la questione del difetto di legittimazione in senso sostanziale è prospettata per la prima volta in questa sede di legittimità. Nel senso che non è detto espressamente che sia questa l’intentio.

9.2. Se anche, tuttavia, tale intentio si reputasse esistente, se del caso interpretandone come espressiva l’allusione (nella quattordicesima pagina del controricorso) alla (pretesa) rilevabilità del difetto di legittimazione passiva in ogni stato e grado del giudizio, il motivo così prospettato e, di risulta, lo stesso potere di rilevazione d’ufficio della Corte sarebbero preclusi dal difetto nel controricorso del requisito di cui all’art. 366 c.p.c., n. 3, e comunque della autosufficienza. Si vuol dire, cioè, che il ricorso non descrive la vicenda sostanziale e processuale in modo sufficiente ad evidenziare il difetto di legittimazione passiva, per essere stato il diritto configurabile ed esercitabile nei confronti del condominio.

Infatti, un difetto di legittimazione della resistente per essere legittimato il condominio sarebbe stato e sarebbe configurabile (e, se del caso, rilevabile anche d’ufficio dalla Corte) solo se il danno lamentato dai ricorrenti con l’azione introduttiva del giudizio fosse stato da loro lamentato in quanto originante da uno stato di fatto dipendente dal difetto di manutenzione o conservazione del lastrico solare (come tale addebitabile al condominio) e non già da un comportamento del quale fosse stato responsabile esclusivo la ricorrente.

E’ vero, infatti, che la giurisprudenza di questa Corte ha precisato che “Poichè il lastrico solare dell’edificio soggetto al regime del condominio svolge la funzione di copertura del fabbricato, anche se appartiene in proprietà superficiaria o è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, a provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo; ed alle relative spese, nonchè al risarcimento del danno, essi concorrono secondo le proporzioni stabilite dall’art. 1126 c.c. (ossia per due terzi i condomini ai quali il lastrico serve di copertura e per un terzo il titolare della proprietà superficiaria o dell’uso esclusivo). La relativa azione, pertanto, va proposta nei confronti del condominio, in persona dell’amministratore – quale rappresentante di tutti i condomini obbligati – e non già del proprietario o titolare dell’uso esclusivo del lastrico, il quale può essere chiamato in giudizio a titolo personale soltanto ove frapponga impedimenti all’esecuzione dei lavori di manutenzione o ripristino, deliberata dagli altri obbligati, e al solo fine di sentirsi inibire comportamenti ostruzionistici od ordinare comportamenti di indispensabile cooperazione, non anche al fine di sentirsi dichiarare tenuto all’esecuzione diretta dei lavori medesimi” (Cass. n. 10233 del 2002; successivamente Cass. n. 5847 del 2007, secondo cui: “Poichè il lastrico solare dell’edificio (soggetto al regime del condominio) svolge la funzione di copertura del fabbricato anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all’obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo. Pertanto, dei danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico,deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione,secondo le proporzioni stabilite dal cit. art. 1126 c.c., vale a dire, i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, ed il titolare della proprietà superficiaria o dell’uso esclusivo,in ragione delle altre utilità, nella misura del terzo residuo”; in precedenza: Cass. sez. un. n. 3672 del 1997, secondo cui: “Poichè il lastrico solare dell’edificio (soggetto al regime del condominio) svolge la funzione di copertura del fabbricato anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all’obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo. Pertanto, dei danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico,deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione,secondo le proporzioni stabilite dal cit. art. 1126 c.c., vale a dire, i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, ed il titolare della proprietà superficiaria o dell’uso esclusivo,in ragione delle altre utilità,nella misura del terzo residuo”.

E’ stato, tuttavia, anche precisato che “In tema di condominio di edifici, il lastrico solare – anche se attribuito in uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condomini -svolge funzione di copertura del fabbricato e, perciò, l’obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino, grava su tutti, con ripartizione delle spese secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c..

Ne consegue che il condominio, quale custode ex art. 2051 c.c. – in persona dell’amministratore, rappresentante di tutti i condomini tenuti ad effettuare la manutenzione, ivi compreso il proprietario del lastrico o colui che ne ha l’uso esclusivo – risponde dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare. A tal fine i criteri di ripartizione delle spese necessarie non incidono sulla legittimazione del condominio nella sua interezza e del suo amministratore, comunque tenuto a provvedere alla conservazione dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio ai sensi dell’art. 1130 c.c.”: (Cass. n. 3676 del 2006).

Ed in precedenza si è così statuito: “In tema di condominio di edifici il lastrico solare – anche se attribuito in uso esclusivo, o di proprietà esclusiva di uno dei condomini – svolge funzione di copertura del fabbricato e, perciò, l’obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto a detto condomino, grava su tutti, con ripartizione delle spese secondo i criteri di cui all’art. 1126 c.c..

Ne consegue che il condominio, quale custode ex art. 2051 c.c. – in persona dell’amministratore, rappresentante di tutti i condomini tenuti ad effettuare la manutenzione, ivi compreso il proprietario del lastrico o colui che ne ha l’uso esclusivo – risponde dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare. A tal fine i criteri di ripartizione delle spese necessarie non incidono sulla legittimazione del condominio nella sua interezza e del suo amministratore, comunque tenuto a provvedere alla conservazione dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio ai sensi dell’art. 1130 c.c.” (Cass. n. 642 del 2003).

9.3. Ora, da tali precedenti emerge che solo quando il danno alle proprietà sottostanti origina da difetto di conservazione o manutenzione non imputabile al solo proprietario del lastrico o a chi ne abbia il godimento la legittimazione compete al condominio e non a detto proprietario.

Ne consegue che, ai fini dell’emersione del difetto di legittimazione della resistente e, per converso, della legittimazione del condominio, sarebbe stato necessario che nel controricorso e ricorso incidentale fosse precisato, con opportuni riferimenti agli atti processuali, che l’azione introduttiva del giudizio era stata esercitata o comunque si era rivelata all’esito dell’istruzione come avente ad oggetto una situazione dannosa non imputabile alla resistente in via esclusiva, ma della quale doveva rispondere, secondo i principi sopra ricordati, il condominio.

Nessuna precisazione in tale senso si coglie nel controricorso e ricorso incidentale, sicchè, dal punto di vista della doglianza del ricorrente difetta palesemente l’autosufficienza dell’esposizione del motivo, mentre, dal punto di vista dei poteri officiosi della Corte tale difetto si converte nella mancanza di una situazione di emersione del difetto di legittimazione a prescindere da accertamenti di fatto anche relativi allo svolgimento del contraddittorio nelle fasi di merito, specie in rapporto con il principio di non contestazione, e, quindi, in una situazione ostativa all’esercizio di tali poteri. p.9.4. Il motivo, in parte qua, è, dunque, inammissibile.

Non meno inammissibile, sempre per la carenza di autosufficienza, è la censura di contraddittorietà di motivazione, in realtà esprimente un vizio di sussunzione della fattispecie sotto l’esatta regola di diritto. p.9.5. Anche riguardo al secondo motivo si deve rilevare che il ricorso è carente di autosufficienza.

Quanto alla seconda censura, formalmente dedotta ai sensi dell’art. 360 c.p.c., n. 5, ma ancora una volta involgente un vizio di sussunzione inerente le stesse questioni agitate dal primo motivo, non possono che valere le considerazioni espresse a proposito di esso; invero, senza che si sappia quali erano stati gli esatti termini dell’azione risarcitoria esercitata dagli originari attori non è possibile lo scrutinio della censura, là dove ancora una volta imputa alla sentenza impugnata di avere male applicato l’art. 1126 c.c..

Quanto alla censura di violazione dell’art. 345 c.p.c. vale lo stesso rilievo: non è possibile anzitutto intendere il senso della censura se non si sa qual era esattamente l’oggetto del diritto a tutela del quale venne iniziato il giudizio esercitato e comunque come eventualmente, sulla fondatezza dell’originaria prospettazione inerente le cause del danno ai fini della legittimazione passiva in senso sostanziale, abbiano potuto incidere gli accertamenti istruttori. Inoltre, il rispetto dell’autosufficienza avrebbe richiesto l’indicazione del tenore della domanda dichiarata inammissibile ai sensi dell’art. 345 c.p.c., necessario per evidenziarne il carattere eventualmente meramente restitutorio rispetto all’esecuzione della sentenza di primo grado.

Il ricorso incidentale, in definitiva, pretende di criticare la sentenza e le sue motivazioni senza fornire una precisa individuazione del fatto sostanziale su cui il processo insorse e della sua collocazione in riferimento ai principi inerenti l’esegesi dell’art. 1126 c.c., che sopra si sono ricordati, nonchè dello svolgimento che il contraddicono delle parti su di esso ebbe nelle fasi di merito. p.10. Con il terzo motivo si denuncia “violazione e falsa applicazione dell’art. 92 c.p.c., comma 2, e dell’art. 1126 c.c. in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3 “, nonchè “omessa pronuncia in merito alla compensazione delle spese in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 5″.

Ci si duole che la Corte d’Appello non si sia minimamente pronunciata sull’appello incidentale con cui ci si era lamentati della compensazione delle spese di primo grado solo per un terzo anzichè per due terzi.

Il motivo – in disparte il rilievo che avrebbe dovuto essere proposto per violazione dell’art. 112 c.p.c., postulandosi un’omessa pronuncia su un motivo di appello incidentale difetta di autosufficienza, atteso che non si riproduce il tenore dell’atto di costituzione d’appello con cui sarebbe stata proposta la doglianza (in proposito, sull’autosufficienza in relazione al vizio di violazione dell’art. 112 c.p.c., si veda, ex multis, Cass. n. 6361 del 2007). p.11. Conclusivamente, entrambi i ricorsi debbono essere rigettati.

L’esistenza dei contrapposti esiti sfavorevoli dei ricorsi induce a compensare le spese del giudizio di cassazione

P.Q.M.

La Corte, riuniti i ricorsi, rigetta sia il ricorso principale sia il ricorso incidentale.

Compensa le spese del giudizio di cassazione.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio, il 26 novembre 2009.

Depositato in Cancelleria il 4 gennaio 2010

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Il Condominio e la sopraelevazione: rassegna giurisprudenziale

Disciplina; derogabilità; divieto assoluto di sopraelevazione stabilito nel regolamento di condominio a carico dell’ultimo piano dell’edificio; effetti
Cassazione 3 dicembre 1994, n. 10397
L’art. 1127 c.c. disciplinante il regime legale delle sopraelevazioni, è derogabile, come emerge dall’espressa riserva contenuta nel comma 1, da una convenzione preesistente o coeva alla costituzione del condominio. Ne consegue che il divieto assoluto di sopraelevazione – nella specie, stabilito dal regolamento di condominio a carico dell’ultimo piano dell’edificio e a favore tanto delle parti di proprietà comune, quanto delle unità immobiliari in proprietà esclusiva dell’edificio – avendo sostanzialmente natura di servitù altius non tollendi, può essere fatto valere sia dai singoli condomini che dal condominio.

Applicabilità alla comunione della disciplina prevista dall’art. 1127 c.c.; esclusione
Cassazione 14 dicembre 1994, n. 10699
L’art. 1127 c.c. in tema di sopraelevazione sopra l’ultimo piano dell’edificio, essendo inserito nella regolamentazione del condominio, più specifica rispetto a quella della comunione in generale, e avendo, nel comma 1, quale destinatario il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio, postula una divisione della proprietà in senso orizzontale e non trova pertanto applicazione nella comunione disciplinata negli articoli da 1100 a 1116 c.c.

Trasformazione dei tetto in terrazza operata dal proprietario dell’ultimo piano; destinazione ad uso esclusivo dell’autore dell’opera; esclusione
Cassazione 20 maggio 1997, n. 4466
La sostituzione ad opera del proprietario dell’ultimo piano di un edificio condominiale del tetto con una terrazza che pur non eliminando l’assolvimento della funzione originariamente svolta dal tetto stesso valga ad imprimere al nuovo manufatto, per le sue caratteristiche strutturali, anche una destinazione ad uso esclusivo dell’autore dell’opera, costituisce alterazione della destinazione della cosa comune e non può considerarsi insita nel più ampio diritto di sopraelevazione spettante al proprietario dell’ultimo piano.

Limiti; sottotetti, soffitte, cantine, solai vuoti e spazi vuoti analoghi; ristrutturazione; disciplina
Cassazione 10 giugno 1997, n. 5164
I sottotetti, le soffitte, le cantine, i solai vuoti e gli analoghi spazi non praticabili destinati ad isolare il corpo di fabbrica dalla sua copertura costituiscono una pertinenza dell’intero edificio condominiale (o del suo ultimo livello) ove appartengano in via esclusiva al proprietario di questo e non danno luogo a loro volta ad un piano a sé stante, essendo destinati ad una funzione accessoria, quali depositi, stenditoi e camere d’aria a protezione degli alloggi sottostanti dal caldo, dal freddo e dall’umidità. La ristrutturazione di locali del genere non comporta sopraelevazione, ai sensi dell’art. 1127 c.c., nei soli casi di modificazione soltanto interne, contenute negli originari limiti dell’edificio senza alcun aumento della sua altezza.

Struttura in alluminio stabilmente infissa su terrazzo di proprietà esclusiva; sussistenza
Cassazione 10 luglio 1997, n. 5839
Costituisce sopraelevazione, ai sensi dell’art. 1127 c.c., l’occupazione dell’area comune sovrastante l’ultimo piano, sia con un altro piano, sia con una nuova fabbrica, che può consistere anche in materiale diverso da cemento o laterizi, purché sia stabile e compatta – come nel caso di struttura in alluminio, immobilizzata solidamente su un terrazzo di copertura, di proprietà esclusiva – mentre è irrilevante che possa esser stata considerata dal giudice penale, per escludere il reato previsto dall’art. 17, lett. b) della legge 10 gennaio 1977 n. 28, pertinenza dell’appartamento.

Trasformazione del tetto in terrazza “in trincea”; sussistenza
Trib. Bologna 24 giugno 1998
L’opera risultante dalla trasformazione del tetto in terrazza “in trincea” è qualificabile come sopraelevazione ex art. 1127 c.c., posto che la realizzazione della stessa comporta un’attività edificatoria riconducibile nell’alveo delle “nuove fabbriche” di cui all’articolo citato.

Terrazza o lastrico di proprietà esclusiva; diritto reale dei condomini ad opporsi; prescrittibilità
Cassazione 19 ottobre 1998, n. 10334
Il giudice che richiesto di ordinare la demolizione di un’opera eseguita da un condomino su una terrazza di copertura condominiale perché altera il decoro architettonico dell’edificio, perciò costituisce innovazione vietata ai sensi dell’art. 1120, 2° comma, c.c., accoglie la domanda ai sensi dell’art. 1127, 3° comma, c.c. perché ravvisa il pregio estetico dell’edificio, e perciò l’illegittimità della sopraelevazioni, avendo accertato, incidenter tantum, conformemente alle difese del convenuto, la proprietà esclusiva della terrazza, non va ultra petita perché questo è un presupposto della causa petendi – alterazione del decoro architettonico – rimasta identica, come il petitum attribuito la demolizione, – pur se con argomenti diversi da quelli prospettati. I condomini possono opporsi alla sopraelevazione eseguita dal condomino dell’ultimo piano sul suo terrazzo a livello, o lastrico solare, che pregiudica le caratteristiche architettoniche dell’edificio e, se eseguita, ne possono chiedere la riduzione in pristino e il risarcimento del danno; ma la relativa azione, posta a tutela dei proprietari esclusivi del piano sottostante, comproprietari delle parti comuni è soggetta a prescrizione ventennale, perché il diritto soggettivo reale del condomino a far valere la non alterazione del decoro architettonico, è disponibile e si prescrive per mancato esercizio ventennale, sì che il condomino che ha sopraelevato in violazione dell’obbligo di cui al 3° comma dell’art.1127, acquista, per usucapione, il diritto a mantenere la costruzione così come l’ha realizzata, diversamente dal caso in cui con essa comprometta le condizioni statiche dell’edificio, perché in questo caso, non vi è un limite al suo diritto dì sopraelevare, ma manca il presupposto stesso della sua esistenza e perciò la relativa azione di accertamento negativo è imprescrittibile.

Mera modifica interna dell’edificio sottostante il tetto; indennizzo; esclusione
Cassazione 24 ottobre 1998, n. 10568
In tema di condominio l’indennizzo previsto dall’art. 1127 c.c. in favore di ciascun comproprietario in caso di sopraelevazione dell’edificio condominiale va corrisposto nella sola ipotesi di sopraelevazione realizzata mediante 1a costruzione di nuove opere (nuovi piani o nuove fabbriche) sull’area soprastante il fabbricato, con conseguente innalzamento dell’originaria altezza dell’edificio, e non anche nel caso in cui il proprietario dell’ultimo piano apporti modificazioni soltanto interne al sottotetto (trasformandolo, come nella specie, in unità abitativa autonoma), contenute negli originari limiti strutturali delle parti dell’edificio sottostanti alla sua copertura.

Costruzione sopra l’ultimo piano; pensiline; esclusione; indennità di sopraelevazione; domanda; legittimazione attiva
Cassazione 15 febbraio 1999, n. 1263
Le cosiddette “pensiline” in tenda o in altro materiale che non dia luogo alla delimitazione con pareti, non possono annoverarsi nel concetto di “nuova fabbrica” che faccia sorgere il diritto, per gli altri condomini, all’indennità prevista dall’art. 1127, ultimo comma, c.c. Legittimato ad esercitare il diritto all’indennità di sopraelevazione ex art. 1127 c.c. deve ritenersi colui che rivestiva la qualifica di condomino al tempo della sopraelevazione od i suoi successori secondo le regole che disciplinano la successione nei diritti di credito, non colui che sia divenuto successivamente proprietario della singola unità immobiliare

Indennità relativa; calcolo
Cassazione 15 febbraio 1999, n. 1263
In caso di sopraelevazione eseguita su terrazzo di edificio condominiale, l’indennità spettante, ai sensi dell’art. 1127 c.c., ai condomini proprietari delle unità immobiliari sottostanti è correttamente calcolata in base alla superficie occupata dalla nuova fabbrica, compresa la porzione di essa già occupata da preesistenti manufatti di proprietà condominiale inglobati nella nuova costruzione, e senza tenere conto, invece, della porzione di terrazzo esterno protetta soltanto da tende o altro materiale (cosiddette pensiline), ancorché riservata ad uso esclusivo del condomino sopraelevante.

Terrazza a livello; equiparazione al lastrico solare; limitazioni previste dal regolamento condominiale; condizioni
Cassazione 19 luglio 1999, n. 7678
La terrazza a livello, anche se di proprietà esclusiva, è equiparata (in relazione alla sua funzione di copertura dell’edificio) al lastrico solare in senso stretto e tale è considerata anche nel regime della sopraelevazione; ne consegue che il regolamento condominiale può limitare il diritto di sopraelevazione spettante al proprietario dell’appartamento a cui la terrazza afferisce soltanto se esso ha natura contrattuale.

Modificazioni interne all’edificio; irrilevanza
Cassazione 20 luglio 1999, n. 7764
Agli effetti dell’art. 1127 c.c., la sopraelevazione è costituita dalla realizzazione di nuove opere o nuove fabbriche che superino l’originaria altezza dell’edificio. Pertanto essa non è configurabile nel caso di modificazioni soltanto interne contenute negli originari limiti del fabbricato.

Lastrico solare; divieto di sopraelevazione; effetti
Cassazione 29 novembre 1999, n. 13328
Il proprietario esclusivo del lastrico solare è tenuto al pagamento, in proporzione dei relativi millesimi, delle spese condominiali comuni anche nel caso in cui è vietato sopraedificare dalla normativa edilizia applicabile nella zona ove 2
esiste l’edificio, perché tale divieto – peraltro non immutabile – non fa venir meno il suo diritto di proprietà sul lastrico solare, né questo è utilizzabile soltanto per sopraelevare.

Responsabilità da atto lecito; presupposti
Cassazione 22 maggio 2000, n. 6643
In tema di sopraelevazione di un edificio condominiale, l’art. 1127 c.c., delinea una responsabilità da atto lecito, poiché, purché non ostino le condizioni statiche dell’edificio o che non sia compromesso l’aspetto architettonico dell’edificio stesso o che non sia diminuita notevolmente la fruibilità della luce e dell’aria da parte dei piani sottostanti, il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio ed il proprietario esclusivo del lastrico solare hanno il diritto di sopraelevare, con l’onere di corrispondere un’indennità agli altri condomini; tale responsabilità si configura non in ogni caso di sopraelevazione, intesa come pura e semplice costruzione oltre l’altezza precedente del fabbricato, bensì solo nel caso di costruzione di uno o più piani o di una o più nuove fabbriche sopra l’ultimo piano dell’edificio, quale che sia il rapporto con l’altezza precedente; ne deriva che, se la mera costruzione oltre l’altezza precedente del fabbricato non comporta la responsabilità da atto lecito prevista dall’art. 1127 c.c., a fortiori in essa non è ravvisabile una responsabilità da atto illecito, salvo che non risultino violati altri, specifici diritti di condomini, per la cui individuazione soccorrono i limiti posti dal secondo e terzo comma della medesima disposizione.

Indennità relativa; insorgenza; condizioni
Cassazione 22 maggio 2000, n. 6643
La norma che consente al proprietario dell’ultimo piano dell’edificio ed al proprietario esclusivo del lastrico solare di realizzare nuovi piani o nuove fabbriche in sopraelevazione, con l’onere di corrispondere un’indennità agli altri condomini, delinea una responsabilità da atto lecito che sorge, però, solo se la sopraelevazione venga realizzata con la creazione di nuovi piani o di nuove fabbriche e non in ogni caso di sopraelevazione intesa come pura e semplice costruzione oltre l’altezza precedente del fabbricato.

Azione di demolizione; legittimazione dell’amministratore; sussistenza
Cassazione 12 ottobre 2000, n. 13611
L’amministratore è legittimato, senza necessità di autorizzazione dell’assemblea dei condomini, ad instaurare il giudizio per la demolizione della sopraelevazione dell’ultimo piano dell’edificio, costruita dal condomino in violazione delle prescrizioni e delle cautele fissate dalle norme speciali antisismiche, ovvero alterando l’estetica della facciata dell’edificio, perché tale atto, diretto a conservare l’esistenza delle parti comuni condominiali, rientra negli atti conservativi dei diritti, che, ai sensi dell’art. 1130, n. 4, cod. civ. è attribuito all’amministratore.

Condizioni e limiti; servitus altius non tollendi; prova; necessità
Cassazione 6 dicembre 2000, n. 15504
Il diritto di sopraelevare nuovi piani o nuove fabbriche spetta al proprietario esclusivo del lastrico solare o dell’ultimo piano di un edificio condominiale ai sensi e con le limitazioni previste dall’art. 1127 c.c., senza necessità di alcun riconoscimento da parte degli altri condomini, mentre limiti o divieti all’esercizio di tale diritto, assimilabili ad una servitus altius non tollendi, possono esser costituiti soltanto con espressa pattuizione, che può esser contenuta anche nel regolamento condominiale, di tipo contrattuale.

Diritto ex art. 1127 c.c. del proprietario esclusivo del lastrico solare o dell’ultimo piano; sussistenza; necessità di riconoscimento da parte degli altri condomini; esclusione; limiti o divieti; servitus altius non tollendi; assimilabilità; costituzione; pattuizione scritta; necessità; regolamento condominiale contrattuale; idoneità
Cassazione 6 dicembre 2000, n. 15504
I condomini possono opporsi, ai sensi dell’art. 1127, comma terzo, c. c., alla sopraelevazione del proprietario esclusivo del lastrico solare o dell’ultimo piano di un edificio condominiale, se il nuovo piano o la nuova fabbrica non soltanto ne alteri il decoro architettonico, come previsto per il divieto di innovazioni della cosa comune dall’art. 1120, comma secondo, c.c., ma ne determini un pregiudizio economico, e cioè derivi una diminuzione del valore dell’immobile.

Indennità a carico del condomino che costruisca sopra l’ultimo piano; criteri di valutazione e calcoli; sussistenza
App. Roma 3 luglio 2002, n. 2622
L’indennità posta a carico del condomino che costruisca sopra l’ultimo piano dell’edificio, nell’ipotesi di sopraelevazione di un solo piano deve essere effettuata assumendo come elemento base del calcolo il valore del suolo sul quale insiste l’edificio o la parte di esso che viene sopraelevata, dividendo poi il relativo importo per il numero dei piani, compreso quello di nuova costruzione, e detraendo infine dal quoziente così ottenuto la quota che spetterebbe al condomino che ha eseguito la sopraelevazione.

Indennità; determinazione; interessi; decorrenza
Cassazione 21 agosto 2003, n. 12292
L’indennità di sopraelevazione di cui all’art. 1127, comma 4, c.c., che ha come elemento base il valore dell’area su cui insiste l’edificio o la parte di esso che viene sopraelevata, va determinata dividendo il relativo importo per il numero dei piani – compreso quello o quelli di nuova costruzione – poi diminuendo il quoziente così ottenuto della quota spettante al condomino che ha eseguito la sopraelevazione (quota da calcolarsi in relazione al piano o parte di piano o più piani di proprietà di detto condomino prima della sopraelevazione) ed infine ripartendo il risultato residuo tra i proprietari degli altri piani preesistenti, mentre è errato dividere quest’ultima somma tra tutti i condomini. Poiché l’indennità di sopraelevazione prevista dall’art. 1127 c.c. costituisce un debito di valore (anche se non per fatto illecito), di conseguenza non è utilizzabile la regola dettata, per le obbligazioni di valuta, dall’art. 1224 c.c., secondo cui gli interessi legali sono dovuti dalla costituzione in mora.

Pregiudizio all’aspetto architettonico; accertamento
Cassazione 12 settembre 2003, n. 13426
In tema di sopraelevazione dell’ultimo piano o del lastrico solare degli edifici costituiti in condominio, il pregiudizio all’aspetto architettonico, che ai sensi del comma 3 dell’art. 1127 c.c. consente l’opposizione dei condomini, consiste in un’incidenza di particolare rilievo della nuova opera sullo stile architettonico dell’edificio, che, – essendo immediatamente apprezzabile ictu oculi ad un’osservazione operata in condizioni obiettive e soggettive di normalità da parte di persone di media preparazione – si traduce in una diminuzione del pregio estetico e quindi economico del fabbricato.

Rispetto del decoro architettonico; necessità; valutazione ad opera del giudice di merito
Cassazione 22 gennaio 2004, n. 1025
In materia di condominio di edifici, il codice civile, nel riferirsi, quanto alle sopraelevazioni (art. 1127, comma 3, c.c.), all’aspetto architettonico dell’edificio, e, quanto alle innovazioni (art. 1120, comma 2, c.c.), al decoro architettonico dello stesso, adotta nozioni di diversa portata, intendendo per aspetto architettonico la caratteristica principale insita nello stile architettonico dell’edificio, sicché l’adozione, nella parte sopraelevata, di uno stile diverso da quello della parte preesistente comporta normalmente un mutamento peggiorativo dell’aspetto architettonico complessivo, percepibile da qualunque osservatore. la relativa indagine, condotta in stretta correlazione con la visibilità dell’opera e con l’esistenza di un danno economico valutabile, è demandata al giudice del merito, il cui apprezzamento sfugge al sindacato di legittimità, se congruamente motivato, senza comportare l’obbligo di un’espressa motivazione sulla sussistenza del pregiudizio economico, quando questo è da ritenersi insito in quello estetico, in conseguenza della gravità di quest’ultimo.

Indennità; obbligo
Cassazione 22 novembre 2004, n. 22032
In tema di condominio, la proprietà della colonna d’aria (cioè lo spazio sovrastante il lastrico solare) non costituendo oggetto di diritti e quindi di proprietà autonoma rispetto a quella del lastrico solare, va intesa come il diritto del proprietario di utilizzare lo spazio sovrastante mediante la sopraelevazione; ciò, peraltro, non comporta per il proprietario che intenda sopraelevare l’esonero dall’obbligo di corrispondere agli altri condomini l’indennità prevista dall’art. 1127 c.c., salvo che non vi sia accettazione dei medesimi e perciò conseguente rinunzia all’indennità da parte di tutti i proprietari dei piani sottostanti.

Disciplina vigente al momento della costruzione; applicabilità
Cassazione 7 dicembre 2004, n. 22895
La sopraelevazione (per tale intendendosi qualsiasi costruzione che si eleva al di sopra della linea di gronda di un preesistente fabbricato), poiché comporta sempre un aumento della volumetria preesistente, deve rispettare le distanze legali tra costruzioni stabilite dalla normativa vigente al momento della realizzazione della stessa, ancorché tale nuovo corpo di fabbrica sia “rientrato” rispetto ad un muro di appoggio la cui distanza sia da considerare legale avuto riguardo alla normativa – più favorevole – dell’epoca della sua costruzione.

Indennità; rinuncia; efficacia; limiti
Cassazione 16 giugno 2005, n. 12880
In tema di condominio, l’indennità prevista dall’ultimo comma dell’art. 1127 c.c. trae fondamento dalla considerazione che, per effetto della sopraelevazione, il proprietario dell’ultimo piano aumenta, a scapito degli altri condomini, il proprio diritto sulle parti comuni dell’edificio che, ai sensi dell’art. 1118, comma 1, c.c., è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene; pertanto, il legislatore ha inteso compensare in parte i condomini, assumendo a parametro il valore del suolo occupato, che costituisce l’unica parte comune suscettibile di valutazione autonoma. Ne consegue che un titolo attributivo al proprietario dell’ultimo piano o del lastrico solare della proprietà esclusiva della colonna d’aria non è idoneo ad esonerare dall’obbligo di pagamento dell’indennità prevista per la sopraelevazione, poiché al titolo in questione, ai sensi dell’art. 1424 c.c., potrebbe essere riconosciuta solo la più limitata efficacia di rinuncia da parte degli altri condomini alla (futura ed eventuale) indennità di cui all’art. 1127 c.c.; rinuncia che, essendo priva di effetti reali, non impegnerà gli aventi causa a titolo particolare dagli originari stipulanti.

Contenzioso; ricorso in sede di volontaria giurisdizione a norma dell’art. 1105; inammissibilità
Trib. Salerno 20 giugno 2006 4
Risulta inammissibile il ricorso all’autorità giudiziaria ai fini della decisione in Camera di consiglio ai sensi dell’art. 1105 c.c. qualora si controverta non sull’amministrazione di cosa comune, quanto piuttosto sull’esistenza e sull’estensione di diritti soggettivi dei singoli, ed in specie sull’esistenza del diritto di sopraelevazione spettante ai proprietari esclusivi del lastrico solare, nonché sull’estensione delle facoltà di godimento della stessa porzione individuale, materie queste che riguardano unicamente la sede giudiziaria contenziosa (eventualmente anche per via cautelare, ex art. 700 c.p.c., ove sussistano motivi di urgenza).

Distanze legali nelle costruzioni; applicabilità
Cassazione 25 settembre 2006, n. 20786
In materia di distanze legali tra edifici, la modificazione del tetto di un fabbricato integra sopraelevazione e, come tale, una nuova costruzione soltanto se essa produce un aumento della superficie esterna e della volumetria dei piani sottostanti, così incidendo sulla struttura e sul modo di essere della copertura; spetta al giudice di merito di volta in volta verificare, in concreto, se l’opera eseguita abbia le anzidette caratteristiche ovvero se, in ipotesi, avendo carattere ornamentale e funzioni meramente accessorie rispetto al fabbricato, vada esclusa dal calcolo delle distanze legali.

Illegittimità per violazione delle norme edilizie; riduzione in pristino; inammissibilità
Cassazione 17 ottobre 2006, n. 22224
La sopraelevazione dell’ultimo piano dell’edificio da parte del condomino che ne sia proprietario non conferisce agli altri condomini il diritto alla riduzione in pristino nel caso in cui la relativa domanda sia sorretta dalla mera deduzione della violazione delle norme urbanistiche in ordine al divieto di aumentare la volumetria degli immobili, atteso che le disposizioni locali che pongono tale divieto, rispondendo ad interessi pubblici e non essendo dirette a regolamentare i rapporti tra privati, non hanno carattere integrativo delle disposizioni del codice civile in materia di proprietà edilizia.

Comunione e condominio; muri comuni

App. Catania Sez. II, 22/03/2007

L’esercizio, da parte del comproprietario, della facoltà di innalzare il muro comune ai sensi dell’art. 885 c.c. non richiede che la sopraelevazione sia estesa a tutto lo spessore del muro, potendo essere contenuta nei limiti della linea mediana, sempre che le modalità della costruzione consentano al vicino di fare analogo uso del muro stesso e in particolare non gli sottraggano il diritto di chiedere in futuro la comunione della parte sopraelevata per l’intera estensione.

COMUNIONE E CONDOMINIO; Sopraelevazione

Cass. civ. Sez. Unite Sent., 30/07/2007, n. 16794

L’art. 1127 cod. civ. trova applicazione in ogni ipotesi di incremento delle superficie e volumetria degli spazi interessati all’intervento di trasformazione del sottotetto, indipendentemente dal fatto che tale incremento dipenda o meno dall’innalzamento dell’altezza del fabbricato, giacché ciò che rileva ai fini dell’applicazione della norma in un senso (diritto a sopraelevare) e nell’altro (obbligo di corresponsione dell’indennità) è la maggior utilizzazione dell’area sulla quale sorge l’edificio, implicante che, rimanendo sempre lo stesso il valore del suolo (dividendo), con l’aumento del numero dei piani od, in ogni caso, dei volumi utilizzabili (divisore), necessariamente diminuisce il valore di ogni quota relativa a piano o porzione di piano (quoziente), onde l’indennità dovuta da colui che sopraeleva agli altri condomini ha propriamente lo scopo di ristabilire la situazione economica precedente, mediante la prestazione dell’equivalente pecuniario della frazione di valore perduta, per effetto della sopraelevazione, da ogni singola quota relativa a piano o porzione.

COMUNIONE E CONDOMINIO; Sopraelevazione

Cass. civ. Sez. Unite, 30/07/2007, n. 16794

L’indennità di sopraelevazione, di cui all’art. 1127 c.c., è dovuta, quale conseguenza della realizzazione del nuovo piano, in ogni ipotesi di costruzione oltre l’ultimo piano, indipendentemente dall’entità dell’innalzamento stesso. Quel che conta è che vi sia stato un aumento della superficie e della volumetria, indipendentemente dal fatto che esso dipenda o meno dall’innalzamento dell’altezza del fabbricato.

COMUNIONE E CONDOMINIO; Sopraelevazione

Cass. civ. Sez. Unite Sent., 30/07/2007, n. 16794

La sopraelevazione da parte del proprietario dell’ultimo piano di un edificio in condominio è configurabile anche per la trasformazione che comporti un aumento della superficie o della volumetria, indipendentemente dall’innalzamento dell’altezza del fabbricato, obbligando il suo autore a corrispondere agli altri condomini l’indennità prevista dall’art. 1127 c.c., con la rettifica, inoltre, delle tabelle millesimali, ai sensi dell’art. 69, n. 2 disp. att. c.c., che consente, poi, la proposizione delle azioni di indebito o arricchimento a far data dal passaggio in giudicato della sentenza che definisce l’eventuale lite sorta al riguardo.

COMUNIONE E CONDOMINIO; Condominio di edifici (diritti e vincoli); Sopraelevazione

Cass. civ. Sez. Unite, 30/07/2007, n. 16794

L’indennità di sopraelevazione è dovuta dal proprietario dell’ultimo piano di un edificio condominiale non solo in caso di realizzazione di nuovi piani o nuove opere, ma anche per la trasformazione dei locali preesistenti mediante l’incremento delle superfici e delle volumetrie indipendentemente dall’aumento dell’altezza del fabbricato. Tale indennità trae fondamento dall’aumento proporzionale del diritto di comproprietà sulle parti comuni conseguente all’incremento della porzione di proprietà esclusiva e, in applicazione del principio di proporzionalità, si determina sulla base del maggior valore dell’area occupata ai sensi dell’art. 1127, 4° comma, c.c.

Cass. civ. Sez. Unite Sent., 30/07/2007, n. 16794

COMUNIONE E CONDOMINIO; Parti comuni dell’edificio; Sopraelevazione

L’indennità di sopraelevazione è dovuta dal proprietario dell’ultimo piano di un edificio condominiale, ai sensi dell’art. 1127 c.c., non solo in caso di realizzazione di nuovi piani o nuove fabbriche, ma anche per la trasformazione dei locali preesistenti mediante l’incremento delle superfici e delle volumetrie indipendentemente dall’aumento dell’altezza del fabbricato. Tale indennità trae fondamento dall’aumento proporzionale del diritto di comproprietà sulle parti comuni conseguente all’incremento della porzione di proprietà esclusiva e, in applicazione del principio di proporzionalità, si determina sulla base del maggior valore dell’area occupata, ai sensi del quarto comma della norma citata.

Trib. Bologna Sez. III, 11/10/2007

COMUNIONE E CONDOMINIO;Sopraelevazione

Il concetto di sopraelevazione, di cui al’art. 1127 c.c., va limitato alla realizzazione di nuove opere o fabbriche che superino l’originaria altezza dell’edificio condominiale, escludendo, quindi, che rientrino nella fattispecie di cui al detto articolo le modificazioni soltanto interne, che siano contenute, cioè, negli originari limiti strutturali dell’edificio sottostanti la sua copertura. Tale interpretazione risulta più aderente sia al tenore letterale della norma in esame che alla finalità dell’indennità di sopraelevazione, che è quella di compensare gli altri condomini per la privazione della corrispondente colonna d’aria sovrastante l’edificio nonché per l’aggravio delle strutture dell’edificio stesso. La domanda di condanna alla corresponsione dell’indennità di cui all’art. 1127 c.c. va pertanto respinta allorché le opere hanno comportato soltanto la trasformazione, in vano abitabile, di una porzione di sottotetto di proprietà esclusiva di un condomino e la realizzazione di una terrazza “in falda” ottenuta praticando una piccola apertura del tetto in coppi, così che una parte del solaio-pavimento risulta essere “a cielo aperto”. In tal caso, infatti, le suddette opere non hanno comportato alcun aumento di altezza o volume dell’edificio condominiale o del suo profilo strutturale.

Cass. civ. Sez. II Sent., 29/11/2007, n. 24956

COMUNIONE E CONDOMINIO; Assemblea dei condomini; Deliberazioni; Speciale normativa di cui all’articolo 12 della legge 14 maggio 1981 n. 219 sulla validità delle delibere di ricostruzione o riparazione degli immobili colpiti dal sisma – Applicabilità – Condizioni – Fattispecie.

La speciale normativa di cui all’articolo 12 della legge 14 maggio 1981 n. 219 (sugli interventi a seguito degli eventi sismici del novembre e febbraio 1981) laddove sancisce la validità delle delibere condominiali relative all’opera di ricostruzione o riparazione degli immobili colpiti dal terremoto se approvate con la maggioranza di cui al secondo comma dell’articolo 1136 cod. civ., è applicabile nella sola ipotesi di ricostruzione che assicuri il rispetto del precedente equilibrio tra i vari piani dell’edificio. (Nella specie, la S.C. ha riformato la sentenza di merito, che aveva ritenuto valida la delibera assembleare adottata con le maggioranze previste dall’art. 1120 cod. civ. per le innovazioni consentite, in presenza di una ricostruzione comportante una sopraelevazione a mezzo di un aumento di volumetria e di ampiezza del piano sottotetto, di proprietà esclusiva del condomino proprietario dell’ultimo piano). (Cassa con rinvio, App. Napoli, 15 Maggio 2002)

Trib. Messina, 29/12/2007

COMUNIONE E CONDOMINIO; Sopraelevazione

In virtù del diritto di sopraelevazione, il proprietario dell’ultimo piano può utilizzare i muri perimetrali comuni per appoggiarvi la nuova costruzione, estendere la scala comune fino al nuovo appartamento, pur dovendo rispettare le caratteristiche delle rampe preesistenti.

Cass. civ. Sez. II Sent., 07/02/2008, n. 2865

COMUNIONE E CONDOMINIO; Sopraelevazione; Limiti; Incidenza sull’aspetto architettonico dell’edificio

Il giudizio relativo all’impatto della sopraelevazione sull’aspetto architettonico dell’edificio va condotto, ai sensi dell’art. 1127, comma terzo, cod. civ., esclusivamente in base alle caratteristiche stilistiche visivamente percepibili dell’immobile condominiale, inteso come struttura dotata di un aspetto autonomo, al fine di verificare se la nuova opera si armonizzi con dette caratteristiche ovvero se ne discosti in maniera apprezzabile. (Cassa con rinvio, App. Trento, 15 Febbraio 2003)

Cass. civ. Sez. II Sent., 07/02/2008, n. 2865

COMUNIONE E CONDOMINIO; Innovazioni e modificazioni; Sopraelevazione; Opere di trasformazione del tetto idonee ad attrarre il bene comune nell’uso esclusivo del condomino.

La sopraelevazione di cui all’art. 1127 cod. civ. si configura nei casi in cui il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio condominiale esegua nuovi piani o nuove fabbriche ovvero trasformi locali preesistenti aumentandone le superfici e le volumetrie, ma non anche quando egli intervenga con opere di trasformazione del tetto che, per le loro caratteristiche strutturali (nella specie, ampliamento della superficie dell’appartamento con spostamento di una parete, nonché realizzazione di un balcone, di due ripostigli e di un abbaino), siano idonee a sottrarre il bene comune alla sua destinazione in favore degli altri condomini ed attrarlo nell’uso esclusivo del singolo condomino. (Cassa con rinvio, App. Trento, 15 Febbraio 2003)

Cass. civ. Sez. II Sent., 11/02/2008, n. 3196

COMUNIONE E CONDOMINIO; Sopraelevazione; LIMITI – Art. 1127, secondo comma, cod. civ.; Divieto di sopraelevazione per inidoneità delle condizioni statiche dell’edificio; Portata; Fabbricato assoggettato a normativa antisismica; Inosservanza; Presunzione di pericolosità della sopraelevazione; Prova contraria; Necessità.

Il divieto di sopraelevazione, per inidoneità delle condizioni statiche dell’edificio, previsto dall’art. 1127, secondo comma, cod. civ,, va interpretato non nel senso che la sopraelevazione è vietata soltanto se le strutture dell’edificio non consentono di sopportarne il peso, ma nel senso che il divieto sussiste anche nel caso in cui le strutture son tali che, una volta elevata la nuova fabbrica, non consentano di sopportare l’urto di forze in movimento quali le sollecitazioni di origine sismica. Pertanto, qualora le leggi antisismiche prescrivano particolari cautele tecniche da adottarsi, in ragione delle caratteristiche del territorio, nella sopraelevazione degli edifici, esse sono da considerarsi integrative dell’art. 1127, secondo comma, cod. civ., e la loro inosservanza determina una presunzione di pericolosità della sopraelevazione che può essere vinta esclusivamente mediante la prova, incombente sull’autore della nuova fabbrica, che non solo la sopraelevazione, ma anche la struttura sottostante sia idonea a fronteggiare il rischio sismico. (Fattispecie relativa ad una sopraelevazione sul lastrico solare eseguita a Napoli, senza il rispetto delle cautele imposte dalla legge n. 64 del 1974). (Rigetta, Napoli, 10 Aprile 2002)

Cass. civ. Sez. II, 11/02/2008, n. 3196

COMUNIONE E CONDOMINIO; Sopraelevazione

L’astratta inidoneità della struttura sottostante a resistere alle sollecitazioni di un eventuale evento tellurico preclude in capo al condomino proprietario dell’ultimo piano dell’edificio o proprietario esclusivo del lastrico solare il sorgere del diritto di sopraelevazione. (Nella specie, la Cassazione ha precisato che la domanda di demolizione della nuova fabbrica poteva essere paralizzata solo dalla prova che non solo la sopraelevazione, ma anche l’edificio sottostante erano adeguati a fronteggiare un rischio sismico).

Trib. Salerno, 17/04/2008

COMUNIONE E CONDOMINIO; Sopraelevazione

Lo spazio aereo non costituisce un bene giuridico suscettibile di autonomo diritto di proprietà, un titolo che riservi all’originario unico proprietario dell’immobile la “proprietà” di tutta l’area sovrastante al quarto piano del fabbricato non è di per sé idoneo ad escludere l’obbligo di pagamento dell’indennità di sopraelevazione, prevista dall’art. 1127 c.c., che intende compensare, sia pure parzialmente, gli altri condomini dell’aumento del diritto sulle parti comuni connesso alla sopraelevazione; né tale titolo può essere ritenuto attributivo di un diritto di superficie al predetto proprietario, perché il diritto di sopraelevare sorge, per legge, a favore del proprietario dell’ultimo piano contemporaneamente alla costituzione del condominio, potendosi, quindi, attribuire a tale titolo soltanto la più limitata efficacia, ex art. 1124 c.c., di rinuncia dell’acquirente alla futura ed eventuale indennità di sopraelevazione che, tuttavia, non avendo efficacia reale, non impegna neanche gli aventi causa a titolo particolare dagli originari stipulanti.

App. Roma Sez. IV, 14/05/2008

COMUNIONE E CONDOMINIO; Sopraelevazione

In tema di sopraelevazione effettuata su un edificio in regime di condominio, la sopraelevazione stessa non conferisce al Condominio diritto alcuno all’indennizzo di cui all’art. 1127 c.c., che compete, invece, a coloro che, rivestendo la qualifica di condòmino, sono legittimati a reclamarlo.

Trib. Salerno, 17/04/2008

COMUNIONE E CONDOMINIO; Sopraelevazione

Lo spazio aereo non costituisce un bene giuridico suscettibile di autonomo diritto di proprietà, un titolo che riservi all’originario unico proprietario dell’immobile la “proprietà” di tutta l’area sovrastante al quarto piano del fabbricato non è di per sé idoneo ad escludere l’obbligo di pagamento dell’indennità di sopraelevazione, prevista dall’art. 1127 c.c., che intende compensare, sia pure parzialmente, gli altri condomini dell’aumento del diritto sulle parti comuni connesso alla sopraelevazione; né tale titolo può essere ritenuto attributivo di un diritto di superficie al predetto proprietario, perché il diritto di sopraelevare sorge, per legge, a favore del proprietario dell’ultimo piano contemporaneamente alla costituzione del condominio, potendosi, quindi, attribuire a tale titolo soltanto la più limitata efficacia, ex art. 1124 c.c., di rinuncia dell’acquirente alla futura ed eventuale indennità di sopraelevazione che, tuttavia, non avendo efficacia reale, non impegna neanche gli aventi causa a titolo particolare dagli originari stipulanti.

App. Roma Sez. IV, 14/05/2008

COMUNIONE E CONDOMINIO; Sopraelevazione

In tema di sopraelevazione effettuata su un edificio in regime di condominio, la sopraelevazione stessa non conferisce al Condominio diritto alcuno all’indennizzo di cui all’art. 1127 c.c., che compete, invece, a coloro che, rivestendo la qualifica di condòmino, sono legittimati a reclamarlo.

Cass. civ. Sez. II Sent., 20/05/2008, n. 12775

COMUNIONE E CONDOMINIO; Perimento e ricostruzione dell’edificio; Ricostruzione in maniera difforme da quello in precedenza esistente; Ripristino della condominialità; Esclusione; Effetti; Accessione all’area di risulta ed acquisto della proprietà da parte degli ex condomini in proporzione delle quote

Il perimento, totale o per una parte che rappresenti i tre quarti dell’edificio condominiale, determina l’estinzione del condominio per mancanza dell’oggetto, in quanto viene meno il rapporto di servizio tra le parti comuni mentre permane tra gli ex condomini soltanto una comunione “pro indiviso” dell’area di risulta, potendo la condominialità essere ripristinata solo in caso di ricostruzione dell’edificio in modo del tutto conforme al precedente. Ne consegue che, in caso di ricostruzione difforme, la nuova costruzione sarà soggetta esclusivamente alla disciplina dell’accessione e la sua proprietà apparterrà ai comproprietari dell’area di risulta in proporzione delle rispettive quote. (Nella fattispecie, riguardante un palazzo andato distrutto a causa dei bombardamenti nell’ultimo conflitto bellico, la Corte ha confermato la pronuncia di secondo grado che aveva escluso il diritto alla sopraelevazione in capo ad uno dei comproprietari, perché la nuova costruzione era stata edificata con un piano in meno rispetto alla precedente, e non poteva applicarsi il regime giuridico del condominio). (Rigetta, App. Firenze, 24 Novembre 2003)

Trib. Bitonto, 08/08/2008

COMUNIONE E CONDOMINIO; Lastrici solari e tetto; Spese della comunione e del condominio di manutenzione e di riparazione; Proprietà ed uso del lastrico solare; Criteri di ripartizione delle spese per manutenzione straordinaria

Il titolare del diritto di sopraelevazione non può che essere il proprietario esclusivo del lastrico solare e, pertanto, deve contribuire alle spese di manutenzione straordinaria nella misura di un terzo ex art. 1126 c.c.

Trib. Salerno, 13/07/2009

COMUNIONE E CONDOMINIO; Sopraelevazione

La sopraelevazione realizzata dal proprietario dell’ultimo piano di edificio condominiale, in violazione delle prescrizioni e cautele tecniche fissate dalle norme speciali antisismiche, è riconducibile nell’ambito della previsione dell’art. 1127 c.c. co. 2 in tema di sopraelevazioni non consentite dalle condizioni statiche del fabbricato.

Cass. civ. Sez. II, 07/09/2009, n. 19281

COMUNIONE E CONDOMINIO; Sopraelevazione; Abbattimento, da parte del proprietario dell’ultimo piano, di parte di falda del tetto con utilizzo di parte del sottotetto di proprietà altrui per costruzione di terrazza; Uso delle cose comuni

Ai sensi dell’art. 1127 c.c., costituisce “sopraelevazione”, soltanto l’intervento edificatorio che comporti lo spostamento in alto della copertura del fabbricato condominiale, mediante occupazione della colonna d’aria soprastante. Ne consegue che, ove il proprietario dell’ultimo piano abbatta parte della falda del tetto e della muratura per la costruzione di una terrazza, con utilizzazione per uso esclusivo di parte del sottotetto di proprietà di altro condomino, siffatta modifica integra un uso non consentito delle cose comuni e, dunque, innovazione vietata, giacché le trasformazioni strutturali realizzate determinano l’appropriazione definitiva di cose comuni alla proprietà esclusiva, con conseguente lesione dei diritti degli altri condomini, i quali non possono più godere della camera d’aria costituita dal sottotetto sovrastante non praticabile, con conseguente maggiore incidenza dei fattori climatici sui loro sottostanti appartamenti. (Rigetta, App. Bologna, 26/02/2003)

Cass. civ. Sez. II, 07/09/2009, n. 19281

COMUNIONE E CONDOMINIO; Sopraelevazione

La sopraelevazione ex art. 1127 c.c. presuppone un intervento edificatorio che comporti lo spostamento in alto della copertura del fabbricato (tetto o lastrico solare che sia), in modo da interessare la colonna d’aria sovrastante lo stabile, per cui non è configurabile nel caso di demolizione di parte del tetto e sostituzione dello stesso con una terrazza.

Trib. Roma Sez. XII Sent., 23/09/2009

COMUNIONE E CONDOMINIO; Sopraelevazione

L’indennità di cui all’art. 1127 c.c. nel caso di sopraelevazione, deve essere corrisposta esclusivamente dal proprietario che abbia dato causa alla sopraelevazione stessa, in quanto non si tratta di una obbligazione propter rem che segue il bene sino a gravare sui nuovi proprietari del diritto reale.

Cass. civ. Sez. II, 12/10/2009, n. 21629

COMUNIONE E CONDOMINIO; Sopraelevazione; Divieto di sopraelevazione stabilito negli atti di acquisto; Natura di “servitus altius non tollendi”; Subordinazione della tutela all’esistenza di un pregiudizio

In tema di condominio negli edifici, il divieto di sopraelevazione sulle terrazze di copertura e sui balconi stabilito contrattualmente nei singoli atti di acquisto degli immobili di proprietà individuale integra una “servitus altius non tollendi”, che si concreta nel dovere del proprietario del fondo servente di astenersi da qualunque attività edificatoria che abbia come risultato quello di comprimere o ridurre le condizioni di vantaggio derivanti al fondo dominante dalla costituzione della servitù; ne consegue che non è possibile subordinare la tutela giuridica di tale servitù all’esistenza di un concreto pregiudizio derivante dagli atti lesivi, dato il carattere di assolutezza di questa situazione giuridica soggettiva. (Rigetta, App. Napoli, 28/04/2004)

Trib. Salerno Sez. II, 13/10/2009

COMUNIONE E CONDOMINIO; Sopraelevazione

L’indennità di sopraelevazione è dovuta dal proprietario dell’ultimo piano di un edificio condominiale ai sensi dell’art. 1127, comma 4, c.c. non solo in caso di realizzazione di nuovi piani o nuove fabbriche, ma anche per la trasformazione dei locali preesistenti mediante l’incremento delle superfici e delle volumetrie indipendentemente dall’aumento dell’altezza del fabbricato; tale indennità trae fondamento dall’aumento proporzionale del diritto di comproprietà sulle parti comuni conseguente all’incremento della porzione di proprietà esclusiva e, in applicazione del principio di proporzionalità, si determina sulla base del maggior valore dell’area occupata ai sensi del citato articolo.

Trib. Treviso Sez. I, 05/03/2010

COMUNIONE E CONDOMINIO; Innovazioni e modificazioni

La costruzione di una terrazza sul tetto o su una sua parte non può integrare un uso consentito della cosa comune e non può ritenersi compreso nel diritto di sopraelevazione, ma costituisce innovazione non compresa nelle ipotesi di cui all’art. 120 c.c., giacché le trasformazioni strutturali realizzate determinano l’appropriazione di cose comuni alla proprietà esclusiva, con conseguente lesione dei diritti degli altri condomini.

App. Roma Sez. IV, 28/04/2010

COMUNIONE E CONDOMINIO; Condominio di edifici in genere

Le tabelle millesimali possono, ex art. 69 disp. att. cod. civ., essere sempre rivedute o modificate, anche nell’interesse di un solo condomino quando risulta che sono conseguenza di un errore e quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edifico, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.

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