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Il diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale nel caso di disdetta inefficace del locatore

Per poter contestare validamente la spettanza dell’indennità al conduttore di un immobile urbano a uso diverso da abitazione, occorre che la cessazione del rapporto sia dovuta all’iniziativa del medesimoovvero alla sua partecipazione a una convenzione risolutoria (cioè allo scioglimento per mutuo consenso ex art. 1372, comma 1, c.c.); mentre è assolutamente irrilevante la circostanza che il conduttore abbia rilasciato l’immobile senza contestazioni in sede giudiziale o stragiudiziale, prestando adesione, espressa o tacita, alla richiesta del locatore, poiché, in tal caso, la genesi della cessazione del rapporto si identifica pur sempre nella condotta del locatore, che abbia manifestato la volontà di porre termine alla locazione.

 

Corte di Cassazione, Sezione III, sentenza 28 febbraio 2011, n. 4920

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. TRIFONE Francesco – Presidente -

Dott. FILADORO Camillo – rel. Consigliere -

Dott. UCCELLA Fulvio – Consigliere -

Dott. SPIRITO Angelo – Consigliere -

Dott. DE STEFANO Franco – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso 1378-2009 proposto da:

G.G. (OMISSIS), elettivamente domiciliato in

ROMA, VIALE GIUSEPPE MAZZINI 6, presso lo studio dell’avvocato LIO

SERGIO, che lo rappresenta e difende unitamente all’avvocato NATOLI

ORESTE, con procura speciale del dott. SPARTI GIANGASPARE Notaio in

Palermo del 21/12/2010, rep. n. 15022;

- ricorrente -

e contro

P.F.P., P.M.C.;

- intimati -

avverso la sentenza n. 975/2007 della CORTE D’APPELLO di PALERMO, 2^

Sezione Civile, emessa il 26/10/2007, depositata il 27/11/2007;

R.G.N. 1975/2004.

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

19/01/2011 dal Consigliere Dott. CAMILLO FILADORO;

udito l’Avvocato SERGIO LIO;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott.

FUCCI Costantino che ha concluso per l’accoglimento del ricorso

p.q.r..

 

(Torna su ) FATTO

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

La Corte di appello di Palermo, con sentenza 26 ottobre – 27 novembre 2007, ha confermato la decisione del locale Tribunale del 22 settembre 2000, che aveva accolto la domanda di V.R., conduttrice dell’immobile ad uso commerciale di proprietà di G.G., condannando quest’ultimo al pagamento della somma di L. 14.049.000 a titolo di avviamento commerciale.

Il proprietario dell’immobile aveva chiesto il rigetto della domanda della attrice rilevando che la esecuzione per il rilascio del negozio procedeva da una ordinanza di convalida emessa nei confronti del marito della V., che era risultato estranee alla locazione.

Dopo aver rilevato che le difese presentate dal G. (secondo il quale il rilascio dell’immobile da parte della V. sarebbe avvenuto spontaneamente e che dunque la stessa non avrebbe avuto diritto alla indennità) non potevano essere ritenute tardive, la Corte territoriale affrontava il merito della controversia.

La V., ha sottolineato la Corte territoriale, non era affatto disinteressata a permanere nell’immobile, che aveva rilasciato solo a seguito della richiesta del locatore e della ordinanza di rilascio, emessa dal giudice (seppure a nome del marito).

Esigenze organizzative proprie di ogni attività commerciale, che richiedono la necessità di programmare per tempo il trasferimento dei locali adibiti a negozio avevano fatto si che la stessa V. avesse preferito rilasciare l’immobile – come il locatore insistentemente pretendeva – non essendovi, di contro, alcun elemento, neppure indiziario, per ritenere che, in assenza della disdetta, il rilascio sarebbe egualmente avvenuto.

Doveva quindi essere affermata l’esistenza di un preciso nesso di causalità tra la iniziativa del locatore e il rilascio dell’immobile.

La giurisprudenza di questa Corte, sottolineano i giudici di appello, ha più volte affermato che il rilascio dell’immobile da parte del conduttore a seguito di disdetta intimata dal locatore, non comporta il venir meno del diritto alla indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, per il solo fatto che la disdetta debba ritenersi inefficace.

Nel caso di specie, era stato proprio il G. a dare impulso alla cessazione del rapporto, intimando la licenza per finita locazione al marito dell’appellata, ritenendolo (seppur a torto, come era poi stato accertato da altra sentenza passata in giudicato) il vero titolare del rapporto di locazione.

Quanto alla V., questa aveva riconsegnato il locale “fermo restando il diritto alla indennità per la perdita di avviamento commerciale e senza pregiudizio alcuno in ordine alla somma da ricevere a tale titolo”.

Avverso tale decisione il G. ha proposto ricorso per cassazione sorretto da due motivi, illustrati da memoria.

L’intimata non ha svolto difese in questa sede,

 

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo si denuncia violazione e falsa applicazione dell’art. 1334 c.c. nonchè della L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 34 in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3.

I giudici di appello avevano richiamato la giurisprudenza di questa Corte secondo la quale la disdetta, ancorchè inefficace, costituisce pur sempre la manifestazione di una iniziativa unilaterale del locatore, cui soltanto è imputabile la conclusione del rapporto – salvo il caso in cui l’acquiescenza del conduttore nasconda in realtà, il suo sostanziale, assoluto, disinteresse a permanere nell’immobile.

Il principio di diritto, richiamato dai giudici di appello, si radica – tuttavia – sull’indefettibile presupposto che una disdetta, ancorchè nulla od inefficace – sia diretta al conduttore.

Ben diversa, invece, è la fattispecie, oggetto di causa, in cui la conduttrice non aveva mai ricevuto alcuna disdetta, o meglio non era mai stata destinataria di una volontà del locatore di porre fine al rapporto negoziale.

In questa ipotesi, infatti, la stessa non avrebbe diritto a ricevere l’indennizzo di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 34 avendo diritto alla rinnovazione della locazione.

Il quesito di diritto formulato dal ricorrente è del seguente testuale tenore: “Dica la Suprema Corte che la disdetta, quale atto negoziale unilaterale ricettizio, per venire giuridicamente ad esistenza – ed in ciò distinguendosi dalle ipotesi di nullità ed inefficacia -deve essere diretta al conduttore e non già a terzi estranei al rapporto contrattuale.

“Dica la Suprema Corte che il rilascio dell’immobile ad opera del conduttore, in assenza di disdetta diretta a quest’ultimo – ancorchè risulti “aliunde” la volontà del locatore di non rinnovare il rapporto – non fa sorgere il diritto del conduttore medesimo a percepire l’indennità di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 34″.

Le censure formulate con il primo motivo sono inammissibili, perchè del tutto teoriche e tali da non cogliere la “ratio” della decisione impugnata.

Appare di tutta evidenza – e dunque non necessita di alcuna conferma – il fatto che la disdetta deve essere indirizzata dal locatore al conduttore, con la conseguenza che una disdetta inviata a soggetto estraneo al rapporto – almeno in linea generale – deve considerarsi priva di ogni effetto.

Tuttavia, nel caso di specie, i giudici di appello – con accertamento di merito non censurato specificamente in questa sede – hanno dichiarato che nella situazione di incertezza, creata proprio dal G., la V. era stata “costretta” a rilasciare l’immobile, per evidenti necessità di organizzazione della propria attività commerciale, senza peraltro rinunciare alla indennità per la perdita di avviamento commerciale già maturata.

Il rilascio dell’immobile, da parte della V., ha accertato la Corte territoriale era – comunque stato diretta conseguenza della ordinanza di rilascio pronunciata su richiesta del locatore, indirizzata al marito della V..

La decisione adottata dai giudici di appello è in tutto conforme alla giurisprudenza di questa Corte, secondo la quale: “in tema di locazione di immobili urbani ad uso diverso da quello abitativo, il rilascio dell’immobile da parte del conduttore a seguito di disdetta ai sensi della L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 28, comma 1, non comporta il venir meno del diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, ancorchè la disdetta intimata dal locatore debba considerarsi inefficace … atteso che in tale ipotesi il rilascio non può essere ricondotto al mutuo consenso del locatore e del conduttore in ordine alla cessazione della locazione, costituendo la disdetta, ancorchè inefficace, estrinsecazione di una unilaterale iniziativa dello stesso locatore, cui soltanto è imputabile la conclusione del rapporto, a meno che l’acquiescenza del conduttore nasconda in realtà il suo sostanziale, assoluto disinteresse a permanere nell’immobile” (Cass. 28 novembre 2001 n. 15091).

Nel caso di specie, i giudici di appello hanno dato atto che il contratto di locazione relativo all’immobile in questione era intercorso tra il G. e la V..

Una volta ristabilita la verità, a seguito della pronuncia passata in giudicato (la quale aveva i riconosciuto la titolarità del rapporto in capo alla V.) doveva comunque concludersi che la cessazione del rapporto era da imputare alla esclusiva volontà del G., il quale aveva intimato la licenza per finita locazione al P., cioè al marito della V. ritenendolo (seppur in base ad un falsa rappresentazione della realtà) effettivo titolare del rapporto.

Tutta questa situazione – hanno proseguito i giudici di appello – aveva comunque contribuito a creare una situazione di incertezza, incompatibile con le esigenze di organizzazione proprie di ogni attività commerciale, le quali richiedono di programmare per tempo il trasferimento dei locali.

Per porre fine a tale situazione, la V. aveva provveduto a rilasciare l’immobile, dopo la notifica della ordinanza di rilascio, richiesta dallo stesso G..

Non poteva dirsi che il rilascio dell’immobile da parte della V. fosse stato spontaneo o che comunque la stessa avesse rinunciato alla indennità per la perdita dell’avviamento commerciale.

Avverso tale motivato accertamento si infrangono tutte le censure formulate dal ricorrente.

Con il secondo motivo il ricorrente deduce violazione e falsa applicazione dell’art. 2909 c.c. in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3, violazione e falsai applicazione dell’art. 112 c.p.c. in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 4, violazione e falsa applicazione della L. 27 luglio 1978, n. 392, art. 34 in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3.

Le decisioni intervenute nella vicenda oggetto di causa avevano accertato, con efficacia di giudicato, che l’immobile era stato spontaneamente rilasciato dalla conduttrice.

I giudici di appello, senza tener conto del giudicato, avevano ritenuto la esistenza di un rapporto di causa ad effetto tra il rilascio e la presunta disdetta – in realtà inviata ad un terzo soggetto – al punto tale da far venire meno la spontaneità della riconsegna dell’immobile.

Il motivo si conclude con i seguenti quesiti di diritto:

“Dica la Suprema Corte che nell’ambito del rapporto locativo l’indagine sulla riconducibilita del rilascio dell’immobile ad una precisa volontà del conduttore – manifestata da ultimo nell’offerta solenne effettuata al locatore – era preclusa dall’esistenza del giudicato sostanziale di cui all’art. 2909 c.c. (formatosi, nella specie, per effetto della definitiva pronuncia della Suprema Corte n. 15645 del 2003, non solo sulla identità della conduttrice, ma anche sulla volontarietà della sua condotta nella riconsegna dell’immobile”.

“Dica la Suprema Corte che l’esistenza del giudicato esterno era rilevabile d’ufficio, dovendosi prescindere dalle allegazioni delle parti”.

“Dica la Suprema Corte che l’accertamento giudiziale della spontaneità del rilascio, avvenuto cioè non per effetto di una azione del locatore diretta nei confronti della conduttrice – non ricorrendo dunque un ipotetico nesso di causalità tra l’una (l’azione del locatore) e l’altro (il rilascio dell’immobile) non fa sorgere, a norma della L. n. 392 del 1978, art. 34 il diritto del conduttore alla indennità per la perdita dell’avviamento commerciale”.

Le censure formulate con il secondo motivo di ricorso (in ordine alla esistenza di un giudicato sulla circostanza che la V. ebbe a rilasciare “spontaneamente” l’immobile) sono assorbite dalle considerazioni che precedono.

In effetti, la decisione di questa Corte, resa tra le parti e per lo stesso contratto di locazione, nell’anno 2003, non ha affatto accertato il rilascio spontaneo dell’immobile da parte della V., ma si è limitata a ricordare che il pretore, dopo aver disposto le riunione delle opposizioni, aveva dichiarate inammissibile quella proposta dal P. e cessata la materia del contendere sulla opposizione proposta da V.R., poichè l’immobile era stato “spontaneamente” rilasciato nel corso del giudizio ed aveva condannato i G. al pagamento delle spese del giudizio.

Nessuna violazione del giudicato, costituito dalla precedente decisione di questa Corte del 2003, pertanto, è ravvisabile nella pronuncia della Corte territoriale, la quale ha accertato che tra la disdetta intimata dal G. ed il rilascio dell’immobile vi era uno stretto rapporto di causa-effetto.

Per poter contestare validamente la spettanza dell’indennità al conduttore di un immobile urbano ad uso diverso da abitazione, occorre che la cessazione del rapporto sia dovuta all’iniziativa del medesimo ovvero alla sua partecipazione ad una convenzione risolutoria (cioè allo scioglimento per mutuo consenso ex art. 1372 c.c., comma 1); mentre è assolutamente irrilevante la circostanza che il conduttore abbia rilasciato l’immobile senza contestazioni in sede giudiziale o stragiudiziale, prestando adesione, espressa o tacita, alla richiesta del locatore, poichè, in tal caso, la genesi della cessazione del rapporto si identifica pur sempre nella condotta del locatore, che abbia manifestato la volontà di porre termine alla locazione.

L’accertamento, sia pure di carattere presuntivo, della sussistenza di un rapporto di causa ed effetto tra diniego di rinnovo della locazione da parte del locatore e rilascio da parte del conduttore costituisce una mera “quaestio facti”, come tale insuscettibile di sindacato in sede di legittimità, se congruamente motivata.

Conclusivamente il ricorso deve essere rigettato.

Nessuna pronuncia in ordine alle spese, non avendo l’intimata svolto difese in questa sede.

 

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Nulla per le spese del presente giudizio.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio, il 19 gennaio 2011.

Depositato in Cancelleria il 28 febbraio 2011

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Locazione: la forma della disdetta

Corte di Cassazione, Sezione II, sentenza 7 gennaio 2011, n. 263

Locazione – Immobili urbani – Disdetta – Forma – Libertà di forma – Sussistenza – Forma diversa da quella prevista dall’art. 3 della legge n. 392 del 1978 – Ammissibilità – Intimazione di sfratto per finita locazione – Validità anche come disdetta – Configurabilità – Condizioni

La disdetta relativa al contratto di locazione costituisce atto negoziale unilaterale e recettizio, espressione di diritto potestativo attribuito “ex lege”, concretantesi in una manifestazione di volontà diretta ad impedire la prosecuzione o la rinnovazione tacita del rapporto locativo. Pur prevedendo l’art. 3 della legge n. 392 del 1978 (abrogato successivamente dall’art. 14 della legge n. 431 del 1998, ma applicabile temporalmente nella fattispecie) che la disdetta debba essere comunicata con lettera raccomandata, tuttavia tale forma non è prescritta a pena di nullità (nemmeno desumibile in via interpretativa), ragion per cui può essere comunicata in qualsiasi modo, purché idoneo a portare a conoscenza del conduttore l’inequivoca volontà del locatore di non rinnovare il rapporto alla scadenza. Sulla scorta di tali principi è possibile, quindi, che la disdetta sia contenuta in un atto processuale come l’intimazione di sfratto per finita locazione, nel quale, però, a tal fine, deve essere espressa chiaramente e senza possibilità di equivoci la suddetta volontà del locatore ovvero risultare che la stessa sia presupposta logicamente e giuridicamente.

 

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Disdetta del contratto di locazione alla prima scadenza e residenza anagrafica

Tribunale Roma, sez. VI, sentenza 19.11.2010 n° 22874

Il requisito anagrafico della residenza formale non è richiesto dall’art. 3, comma 5, legge 431/1998, per integrare la fattispecie contenuta nella norma, essendo invece necessario che il locatore non abbia effettivamente adibito l’immobile all’uso per il quale ha esercitato facoltà di disdetta; la circostanza della mancata residenza anagrafica nell’immobile, pur costituendo una presunzione del fatto posto a fondamento della domanda spiegata a norma dell’art. 3, comma 5, legge 431/1998, deve ritenersi superata dalla piena prova fornita dal proprietario in ordine al fatto che, effettivamente, l’immobile entro i12 mesi successivi al rilascio è stato destinato all’uso indicato nella disdetta.

 

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Clausola secondo cui il rapporto locatizio cessa alla seconda scadenza

Tribunale Salerno, sez. I, 29 ottobre 2010

È valida e produce l’effetto voluto dai contraenti la clausola con cui, nello stipulare un contratto di locazione di immobile per uso abitativo, le parti stabiliscono che alla seconda scadenza, fissata in conformità dell’art. 2, comma 1, l. 9 dicembre 1998, n. 431, esse non intendono rinnovare il contratto, laddove sia formulata in modo tale da far conoscere inequivocabilmente al conduttore che, a quella scadenza, il rapporto locativo cesserà anche in mancanza di ulteriore disdetta.

 

Repubblica Italiana

In nome del popolo Italiano

Tribunale di Salerno

Il TRIBUNALE DI SALERNO, I sezione civile, in composizione

monocratica nella persona del dott. Antonio Scarpa, all’udienza del

29 ottobre 2010, esaurita la discussione e udite le conclusioni

delle parti, ha pronunciato, ai sensi dell’art. 429, comma 1°,

c.p.c., la seguente

SENTENZA

nella causa n. 2619/09 R.G. in materia di locazione, vertente tra

XXX, rappresentata dal difensore Avv. O. Milanese attrice

e

YYY, rappresentata dal difensore Avv. C. Volpe convenuta

dando lettura del dispositivo e dalla esposizione delle ragioni di

fatto e di diritto della decisione nei termini che seguono.

 

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

 

XXX ha intimato sfratto per finita locazione nei confronti di YYY, per la scadenza del 1 maggio 2009, in relazione all’immobile sito in Salerno, Via F. C. n. 98, piano I°. Il contratto venne stipulato con decorrenza dal 2 maggio 2001 e con durata quadriennale, prevedendosi convenzionalmente sub art. 3 l’esclusione del rinnovo tacito per le scadenze successive alla prima e dunque l’esonero della locatrice dall’obbligo di dare disdetta. La locatrice poneva a sostegno della propria domanda esplicitata in atto di intimazione tale clausola di rinuncia alla rinnovazione tacita, nonché comunicazione di disdetta del 3 febbraio 2009. Sull’opposizione dell’intimata, il Giudice negava il rilascio provvisorio ai sensi dell’art. 665 c.p.c.. Disposto il mutamento del rito, l’attrice nella memoria integrativa ex artt. 667 e 426 c.p.c. del 30 giugno 2010 ha modificato la propria domanda, ponendo a sostegno della pretesa di rilascio per la medesima scadenza del 1° maggio 2009 altresì una precedente disdetta spedita con raccomandata alla Tranchino nel domicilio di via C. n. 98, Salerno il 7 agosto 2008, raccomandata di cui, dalla allegata documentazione, risulta essere stato dato avviso alla destinataria in data 11 agosto 2008, con conseguente giacenza e restituzione al mittente.

 

Rimeditando quanto osservato nell’ordinanza ex art. 665 c.p.c. del 6 novembre 2009, va tuttavia ritenuta valida la clausola con la quale le parti, sub art. 3 del contratto di locazione abitativa, stabilirono che, alla scadenza legale successiva al primo rinnovo, esse non intendevano rinnovare il contratto stesso, giacché formulata in modo da far conoscere inconfondibilmente all’inquilina che alla data del 1° maggio 2009 il rapporto locativo sarebbe cessato anche in mancanza di ulteriore disdetta (cfr. Cass. 15 maggio 1995, n. 5314). Va invero riconosciuta alle parti la facoltà, nello stipulare il contratto di locazione, di disporre sui modi della cessazione del rapporto, essendo l’efficacia dell’atto di disdetta correlata solo alla sua efficacia notificativa (ovvero alla sua idoneità ad assicurare l’effettiva conoscenza, da parte dell’inquilino, della futura cessazione del rapporto alla sua scadenza). In mancanza di un divieto formale, ovvero di contrasto con gli assetti di interesse tutelati dalla legislazione speciale, appare infondata l’asserzione che postuli una disdetta necessariamente successiva al perfezionamento del contratto.

 

Invero, l’art. 2 della l. n. 431/1998, prima ancora che preoccuparsi della univocità e della serietà della disdetta, e dell’effettiva conoscenza da parte dell’inquilino della futura cessazione del rapporto alla scadenza, evidentemente tutela la stabilità del conduttore nella casa di abitazione. La predisposizione di una disdetta contestuale alla stipulazione del contratto, ovvero, come nel caso in esame, di una clausola di non rinnovabilità della locazione, non serve allora soltanto ad impedire la rinnovazione del rapporto, producendo una vicenda estintiva dello stesso, ma provvede a programmare convenzionalmente il contemperamento dei reciproci interessi e comportamenti propri del locatore e del conduttore, collegati al momento della cessazione della locazione. Siffatta clausola di non rinnovabilità risulta del tutto compatibile con le locazioni abitative regolate ai sensi dell’art. 2 l. n. 431/1998. Ciò rende superflua la verifica della tempestività della disdetta comunque inoltrata dalla Villanova.

 

Deve pertanto ordinarsi il rilascio dell’immobile per finita locazione, indicandosi al 1° maggio 2009 la scadenza del contratto, nonché fissarsi, tenuto conto delle condizioni delle parti e delle ragioni per cui è disposto il rilascio, nonché del tempo trascorso dalla disdetta, la data per il rilascio stesso ex art. 56 l. n. 392/1978 (come modificato dall’art. 7 bis della l. n. 269/2004, che ha convertito il d. l. 240/2004) entro termine non anteriore al 31 dicembre 2010 .

 

 

P.Q.M.

 

Il Tribunale di Salerno I sezione civile, definitivamente pronunziando sulla domanda di risoluzione per finita locazione, proposta da XXX nei confronti di YYY,

 

dichiara risolto per finita locazione alla scadenza del 1° maggio 2009 il contratto intercorso tra le parti e relativo all”immobile sito in Salerno, Via F. C. n. 98, piano I°, ordinandone a YYY il rilascio in favore di XXX;

 

fissa la data dell’esecuzione a norma dell’art. 56 l. n. 392/1978 non anteriore al 31 dicembre 2010;

 

condanna YYY a XXX le spese processuali sostenute, che liquida, per ciascuno di loro, in euro 60,00 per esborsi ed in euro 1.000,00 per diritti ed onorari, oltre IVA e contr. Cassa prev..

 

Salerno, 29 ottobre 2010

 

Il Giudice dott. Antonio Scarpa

 

 

 

 

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