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Avviso di convocazione dell’assemblea: affinché la delibera sia valida è sufficiente che ne indichi specificatamente l’oggetto

Tribunale di Roma, Sezione V civ, Sentenza 12 gennaio 2010, n. 316

Assemblea – Diritto di informazione – Oggetto della delibera – Ordine del giorno – Votazione

Al fine di soddisfare adeguatamente il diritto d’informazione dei condomini circa l’oggetto della delibera non è necessario allegare all’avviso anche i singoli importi dei preventivi, posto che per assolvere agli oneri di specificità e chiarezza dell’ordine del giorno e soddisfare il diritto d’informazione dei condomini è sufficiente l’indicazione della materia su cui deve vertere la discussione e la votazione, mentre è onere del condomino, ove intendesse avere a disposizione i dati specifici e la documentazione relativa alla materia su cui decidere, attivarsi per visionarla presso l’amministratore stesso ed eventualmente farsene rilasciare copie a proprie spese.

Sentenza per esteso:

Svolgimento del processo e motivi della decisione

Ba.En. e Br.Em. hanno impugnato le delibere assunte nell’assemblea condominiale del 19/03/2007 concernenti l’approvazione del bilancio consuntivo 2006 ed il preventivo 2007 con i relativi riparti, l’approvazione della spesa per la sostituzione delle cassette postali e la scelta del preventivo di spesa per la pulizia delle parti comuni.

Con riferimento ai bilanci gli attori lamentano l’erroneo riparto delle spese condominiali contrario al regolamento condominiale, deducendo che l’imputazione a loro carico dell’importo di Euro 536,21 nel riparto consuntivo 2006 e nel preventivo 2007 per tale voce di spesa è illegittima, perché né l’amministratore né i suoi incaricati né, tantomeno, incaricati di ditte che effettuano la lettura dei contatori, si sono recati nell’unità immobiliare per leggere il contatore e di conseguenza il computo dei consumi non sarebbe reale.

Il condominio afferma che gli attori non hanno fornito la lettura del loro contatore, benché richiesti, né hanno consentito l’accesso dell’amministratore presso il proprio immobile al fine di effettuare la lettura e di conseguenza il consumo sarebbe stato calcolato per differenza dai consumi accertati per gli altri condomini.

Tuttavia, la circostanza allegata dal convenuto e contestata dagli attori, è rimasta priva di dimostrazione, sicché si deve rilevare l’illegittimità della delibera perché lesiva del diritto dei ricorrenti a contribuire alla spesa per l’acqua in proporzione al consumo reale e non in base a criteri presuntivi, che avrebbero potuto trovare ingresso solo in presenza di un dimostrato impedimento da essi frapposto alla lettura del contatore individuale.

E’ invece infondata l’impugnazione della delibera relativa al punto 6 dell’ordine del giorno, con cui è stata approvata la sostituzione delle cassette postali e la spesa, perché l’incompletezza del verbale, in cui non è stato indicato il nome della ditta, costituisce una mera irregolarità, essendo sufficientemente individuati gli elementi essenziali concernenti la natura dell’opera e l’indicazione della spesa gravante su ciascun condomino.

E’ stata impugnata, infine, la delibera relativa al punto 7 dell’ordine del giorno, con cui l’assemblea ha approvato il preventivo della Ditta La. S.r.l., che secondo i ricorrenti sarebbe illegittima in quanto è stata approvata una spesa senza che il preventivo fosse stato preventivamente inviato ai condomini e senza che vi fosse possibilità di scelta tra più ditte.

Le censure messe dai ricorrenti sono prive di fondamento in quanto relativamente al primo profilo, attinente alla denunciata violazione del diritto di informazione dei condomini, l’ordine del giorno tempestivamente inviato dall’amministratore era sufficientemente chiaro nell’indicazione dell’oggetto della discussione. Non appare condivisibile l’assunto dei ricorrenti, secondo cui al fine di soddisfare adeguatamente il diritto d’informazione dei condomini circa l’oggetto della delibera, sarebbe stato necessario allegare all’avviso anche i singoli importi dei preventivi in questione, posto che per assolvere agli oneri di specificità e chiarezza dell’ordine del giorno e soddisfare il diritto d’informazione dei condomini era sufficiente l’indicazione della materia su cui doveva vertere la discussione e la votazione, mentre era onere del condomino, ove intendesse avere a disposizione i dati specifici e la documentazione relativa alla materia su cui decidere, attivarsi per visionarla presso l’amministratore stesso ed eventualmente farsene rilasciare copie a proprie spese.

Riguardo all’altro profilo, inerente la mancanza di scelta fra più ditte, si configura una censura attinente al merito, mentre in tema di impugnazione delle delibere delle assemblee di condominio degli edifici, il sindacato dell’autorità giudiziaria non può estendersi alla valutazione del merito ed al controllo della discrezionalità di cui dispone l’assemblea quale organo sovrano della volontà dei condomini, ma deve limitarsi al riscontro della legittimità.

In merito al punto 4 dell’ordine del giorno gli attori non hanno formulato alcuna domanda nelle conclusioni dell’atto introduttivo, avanzando una mera riserva di impugnativa.

Ricorrono giusti motivi per compensare fra le parti le spese processuali avuto riguardo al parziale accoglimento della domanda.

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così provvede:

Annulla la delibera assunta dall’assemblea del Condominio di via (omissis) – Roma nella riunione del 19/03/2007 sui punti 1 e 3 dell’ordine del giorno relativamente alle spese per il consumo dell’acqua.

Rigetta l’impugnativa delle delibere relative agli altri punti all’ordine del giorno.

Dichiara compensate fra le parti le spese processuali.

Così deciso in Roma il 10 dicembre 2009.

Depositata in Cancelleria il 12 gennaio 2010.

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Archiviato in Assemblea di condominio, Condominio, Diritto Immobiliare, Sentenze

Cassazione, Sezioni Unite civili, sentenza n.18477-2010: l’assemblea del condominio può approvare i millesimi a maggioranza

La sentenza della Corte di Cassazione, S. U., n.18477 del 09/08/2010, in virtù della seguente massima:

Le tabelle millesimali non devono essere approvate con il consenso unanime dei condomini, essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui al secondo comma dell’art. 1139 c.c.“,

risulta, a dir poco, rivoluzionaria rispetto agli orientamenti sino ad oggi affermati ed è destinata a suscitare molte discussioni.

In sostanza, viene meno la necessità della unanimità dei condomini e, per approvare la modifica delle tabelle millesimali, per la Corte sarà sufficiente una delibera votata dalla maggioranza dei presenti in assemblea che rappresenti almeno 500 millesimi. (va ricordato che, comunque, la tabella non va ad incidere sul valore dalla proprietà ma ha semplicemente un impatto sugli obblighi contributivi alle spese condominiali).

Di seguito il testo integrale della sentenza:

Cass. S.U. 18477/2010

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONI UNITE CIVILI

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. CARBONE Vincenzo – Primo Presidente -

Dott. VITTORIA Paolo – Presidente di sezione -

Dott. ELEFANTE Antonino – Presidente di sezione -

Dott. TRIOLA Roberto Michele – rel. Presidente di sezione -

Dott. GOLDONI Umberto – Consigliere -

Dott. SALVAGO Salvatore – Consigliere -

Dott. FORTE Fabrizio – Consigliere -

Dott. CURCURUTO Filippo – Consigliere -

Dott. DI CERBO Vincenzo – Consigliere -

ha pronunciato la seguente:

sentenza

sul ricorso proposto da:

M.A.M. ((OMISSIS)), elettivamente domiciliata

in ROMA, VIALE DELL’UNIVERSITA’ 27, presso lo studio dell’avvocato

TEDESCHI DARIO, che la rappresenta e difende, per delega in calce al

ricorso;

- ricorrente -

contro

I.E., CONDOMINIO DI (OMISSIS);

- intimati -

e sul ricorso n. 14222/2005 proposto da:

I.E. ((OMISSIS)), elettivamente

domiciliata in ROMA, VIA PAOLO EMILIO 26, presso lo studio

dell’avvocato MORELLI MASSIMO, che la rappresenta e difende, per

delega a margine del controricorso e ricorso incidentale;

- controricorrente e ricorrente incidentale -

contro

M.A.M., CONDOMINIO DI (OMISSIS);

- intimati -

avverso la sentenza n. 4372/2004 della CORTE D’APPELLO di ROMA,

depositata il 13/10/2004;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del

06/07/2010 dal Consigliere Dott. ROBERTO MICHELE TRIOLA;

uditi gli avvocati Darlo TEDESCHI, Massimo MORELLI;

udito il P.M. in persona dell’Avvocato Generale Dott. IANNELLI

Domenico, che ha concluso per l’accoglimento dei primo motivo del

ricorso principale; assorbiti gli altri motivi; rigetto del ricorso

incidentale.

Fatto

Con atto di citazione notificato il 2 novembre 1994 I. E. conveniva il condominio di (OMISSIS), di cui faceva parte, davanti al Tribunale di Roma, chiedendo che venisse dichiarata la nullità o annullata la delibera dell’assemblea condominiale in data 30 settembre 1994, con la quale era stata approvata a maggioranza, e non all’unanimità, la nuova tabella per le spese di riscaldamento.

Il condominio si costituiva, resistendo alla domanda, Con sentenza n. 21737/2000 il Tribunale di Roma dichiarava la nullità della delibera in questione.

Contro tale decisione proponeva appello l’altra condomina M. A.M.; la Corte di appello di Roma, con sentenza in data 13 ottobre 2004, confermava la decisione di primo grado, in base alla seguente motivazione:

Deve, preliminarmente, esaminarsi l’eccezione di inammissibilità dell’appello sollevata dalla I.. Tale eccezione è priva di pregio.

Ed invero, la dichiarazione di nullità della deliberazione in questione incide non solo sulla gestione delle cose comuni, ma anche sul diritto soggettivo dell’appellante all’attribuzione di una quota millesimale corrispondente all’effettiva consistenza della sua proprietà esclusiva usufruente del servizio di riscaldamento.

Nel merito, l’appello non appare fondato e deve essere, pertanto, rigettato proprio per la considerazione suesposta ed in base alla quale esso deve ritenersi ammissibile. Infatti, le tabelle millesimali, comprese quelle relative a servizi dei quali i singoli condomini usufruiscono in maniera diversa quali il riscaldamento lo le scale e gli ascensori, sono pur sempre riferite alle esclusiva proprietà dei singoli partecipanti al condominio e costituiscono il presupposto per la concreta ripartizione della relative spese. Sulla base di tale distinzione deve essere interpretato il combinato disposto dell’art 1138 c.c., commi 1 e 3 nel senso che, mentre il regolamento, riguardante la concreta ripartizione delle spese, può essere approvato dalla maggioranza di cui all’art. 1136 c.c., comma 2, le tabelle, millesimali devono essere approvate all’unanimità.

La circostanza che la precedente tabella millesimale, che non risulta essere stata autonomamente impugnata, è stata approvata con la maggioranza di cui all’art. 1136 c.c., comma 2, non ha alcun rilievo nella presente fattispecie, perchè non legittima l’approvazione di una nuova tabella con una votazione diversa da quella unanime.

Proprio tale influenza impedisce il rilievo di ufficio della nullità della delibera che ha approvato la precedente tabella nella presente controversia che riguarda soltanto la validità della deliberazione impugnata.

Contro tale decisione ha proposto ricorso per cassazione, con tre motivi, M.A.M..

Resiste con controricorso I.E., che ha anche proposto ricorso incidentale condizionato, con un unico motivo.

Diritto

Va preliminarmente disposta la riunione dei ricorsi.

Con il primo motivo M.A.M. si duole del fatto che i giudici di merito abbiano ritenuto che le tabelle millesimali vanno approvate all’unanimità, per cui non sarebbe sufficiente la maggioranza qualificata prevista dall’art. 1136 c.c., comma 2, al quale rinvia l’art. 1128 c.c., comma 3, in tema di approvazione del regolamento di condominio, al quale, in base al disposto dell’art. 68 disp. att. cod. civ., le tabelle millesimali devono essere allegate.

Ritiene il collegio che la doglianza sia fondata.

Per lungo tempo questa S.C. ha ritenuto che per l’approvazione o la revisione delle tabelle millesimali è necessario il consenso di tutti i condomini; ove tale consenso unanime manchi, alla formazione delle tabelle provvede il giudice su istanza degli interessati, in contraddittorio con tutti i condomini (cfr. in tal senso: sent. 5 giugno 2008 n. 14951; 19 ottobre 1988 n. 5686; 17 ottobre 1980 n. 5593; 18 aprile 1978 n. 1846; 8 novembre 1977 n. 4774; 6 marzo 1967 n. 520).

A sostegno di tale sono stati addotti vari argomenti.

Si è affermato che la determinazione dei valori della proprietà di ciascun condomino e la loro espressione in millesimi è regolata direttamente dalla legge, per cui non rientra nella competenza dell’assemblea (sent. 27 dicembre 1958 n. 3952; 9 agosto 1996 n. 7359) oppure si è fatto riferimento alla natura negoziale dell’atto di approvazione delle tabelle millesimali, nel senso che, pur non potendo essere considerato come contratto, non avendo carattere dispositivo (in quanto con esso i condomini, almeno di solito, non intendono in alcun modo modificare la portata dei loro rispettivi diritti ed obblighi di partecipazione alla vita del condominio, ma intendono soltanto determinare quantitativamente tale portata), deve essere inquadrato nella categoria dei negozi di accertamento, con conseguente necessità del consenso di tutti i condomini (sent. 8 luglio 1964 n. 1801) oppure ancora si è fatto leva sul fatto che, essendo le tabelle millesimali predisposte anche al fine del computo della maggioranza dei condomini (quorum) nelle assemblee, hanno carattere pregiudiziale rispetto alla costituzione e alla validità delle deliberazioni assembleari, e quindi non possono formarne oggetto (sent. 6 marzo 1967, cit., per la quale il fatto che le tabelle siano contenute nel regolamento, a norma dell’art. 68 disp. att. c.c., sta semplicemente ad indicare una allegazione formale che non muta la natura intrinseca dell’istituto come innanzi descritta).

Secondo tale orientamento, in conseguenza della inesistenza di una norma la quale attribuisca all’assemblea la competenza a deliberare in tema di tabelle millesimali, la deliberazione di approvazione delle tabelle adottata a maggioranza è inefficace nei confronti del condomino assente o dissenziente per nullità radicale deducibile senza limitazione di tempo (sent. 9 agosto 1996 n. 7359).

La eventuale approvazione a maggioranza di una tabella millesimale non sarebbe, tuttavia, senza effetti.

Si è, in proposito, affermato che le deliberazioni in materia adottate dalla assemblea, sia a maggioranza sia ad unanimità dei soli condomini presenti, configurerebbero una ipotesi di nullità non assoluta, ma soltanto relativa, in quanto non opponibile dai condomini consenzienti, e non obbligherebbero i dissenzienti e gli assenti, i quali potrebbero dedurne la inefficacia secondo i principi generali, senza essere tenuti all’osservanza del termine di decadenza di cui all’art. 1137 c.c. (sent. 6 marzo 1967, cit.; 23 dicembre 1967 n. 3012/6 maggio 1968 n. 1385; 6 marzo 1970 n. 561; 14 dicembre 1974 n. 4274; nel senso che gli assenti ed i dissenzienti potrebbero far valere la nullità relativa dell’atto, ai sensi dell’art. 1421 cod. civ., costituita dalla loro mancata adesione, cfr. sent. 14 dicembre 1999 n. 14037).

La limitata efficacia da attribuire a tabelle millesimali approvate a maggioranza è stata giustificata con la considerazione che la determinazione dei valori viene attuata agli effetti degli art. 1123, 1124, 1126 e 1136 c.c.: essa riguarda, cioè, la ripartizione delle spese e il funzionamento delle assemblee, ma non incide sui diritti reali, e neppure sul valore reale dei beni; dato che, a norma dell’art. 68 cit., u.c., nell’accertamento dei valori in millesimi non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione della cosa, ne consegue che la formazione o la modificazione dei valori millesimali non può che dar luogo a un rapporto di natura personale, le cui diverse determinazioni ben possono avere efficacia limitatamente ai condomini che le posero in essere, senza che, al riguardo, debba dunque parlarsi di nullità assoluta (6 marzo 1967, cit.).

Si è anche ritenuto (sent. 6 marzo 1967, cit.) che la impugnazione non è consentita neppure al successore a titolo particolare nella proprietà dell’appartamento del condomino che ha dato il suo consenso alla approvazione a maggioranza delle tabelle millesimali:

posto, infatti, che gli obblighi dei condomini, relativi ai beni compresi nel condominio, come quello della partecipazione alle spese comuni, o del rispetto della maggioranza assembleare, rappresentano, nell’ambito del particolare istituto, vincoli di natura personale previsti dalla legge (e non dalla volontà delle parti) in diretta dipendenza del diritto reale, essi si trasferiscono automaticamente, anche per atto tra vivi, con il trasferimento di quel diritto, e indipendentemente dalle limitazioni che derivano dalla pubblicità per esso prevista, alla stregua di quanto avviene, a causa del loro carattere ambulatorio, per le obbligazioni propter rem o rei cohaerentes, non potrebbe negarsi che anche le determinazioni necessariamente connesse con quegli obblighi si trasferiscano contemporaneamente con essi nel successore a titolo particolare, in forza del principio per il quale l’oggetto del trasferimento perviene all’acquirente nella stessa misura e con le stesse facoltà con cui esso appartenne al precedente titolare (nemo plus iuris quam ipse habet transferre potest). Tale conclusione troverebbe conferma nella considerazione che la stessa osservanza dei valori millesimali costituisce una obbligazione ex leqe, sì che, rappresentando i valori medesimi la valutazione proporzionale della parte rispetto al tutto, ed avendo funzione strumentale al fine precipuo della ripartizione delle spese comuni e della formazione del quorum della maggioranza assembleare, essi vengono, in sostanza, a realizzare la quantificazione e la determinazione concreta di quell’obbligo, con la conseguenza che, con il trasferimento di esso nel successore a titolo particolare, si trasferisce la determinazione concreta dei valori fatta in sede assembleare con il consenso del dante causa, in forza dei principi sopra enunciati.

Secondo altre decisioni la deliberazione assunta a maggioranza sarebbe affetta da nullità assoluta (e quindi inefficace anche per coloro che hanno votato a favore) ove non sia stata assunta con la maggioranza degli intervenuti che rappresentino anche la metà del valore dell’edificio, mentre sarebbe affetta da nullità relativa derivante dalla loro mancata adesione solo nei confronti degli assenti e dissenzienti ove assunta con la maggioranza in questione (sent. 24 novembre 1983 n. 7040; 9 febbraio 1985 n. 1057).

E’ stata anche prospettata la semplice inefficacia della delibera di approvazione non all’unanimità dei condomini, da ritenere condizionata al raggiungimento in epoca successiva del consenso unanime verificatosi in virtù dell’applicazione di fatto delle tabelle da parte dei condomini assenti (sent. 17 ottobre 1980 n. 5593).

E’ comunque costante l’affermazione che nel comportamento dei condomini assenti i quali abbiano pagato i contributi condominiali secondo la tabelle approvate a maggioranza è possibile individuare una accettazione delle tabelle stesse, non vertendosi in tema di effetti reali, per cui il consenso alla approvazione delle tabelle, non postulando il requisito di particolari requisiti formali, può ben manifestarsi per facta concludentia (sent. 8 novembre 1977 n. 4774; 19 ottobre 1988 n. 5686).

Principi analoghi sono stati affermati con riferimento alla modifica delle tabelle millesimali.

Si è, pertanto, ritenuto che la partecipazione con il voto favorevole alle reiterate delibere adottate dall’assemblea dei condomini di un edificio per ripartire le spese straordinarie secondo un valore delle quote dei singoli condomini diverso da quello espresso nelle tabelle millesimali, o l’acquiescenza rappresentata dalla concreta applicazione delle stesse tabelle per più anni (sent.

16 luglio 1991 n. 7884; 19 ottobre 1988 n. 5686), può assumere il valore di univoco comportamento rivelatore della volontà di parziale modifica delle tabelle millesimali da parte dei condomini che hanno partecipato alle votazioni o che hanno aderito o accettato la differente suddivisione e può dare luogo, quindi, ad una convenzione modificatrice della disciplina sulla ripartizione delle spese condominiali, che, avendo natura contrattuale e non incidendo su diritti reali, non richiede la forma scritta, ma solo il consenso anche tacito o per facta concludentia, purchè inequivoco di tutti i condomini (sent. 17 maggio 1994 n. 4814).

Il consenso non potrebbe, invece, dedursi dal comportamento tenuto da quei condomini che nella assemblea abbiano già espresso dissenso dalla approvazione delle tabelle millesimali, in quanto, in presenza della loro esplicita volontà, non è lecito ricercare una contraria volontà tacita o presunta che sulla prima dovrebbe prevalere (sent.

9 febbraio 1985 n. 1057; nel senso che i condomini, partecipando alle assemblee per tre anni ed effettuando i pagamenti in conformità delle nuove tabelle, non manifestano per facta concludentia quel consenso che avevano espressamente negato in occasione della relativa delibera condominiale cfr. sent. 28 aprile 2005 n. 8863) o dal comportamento degli acquirenti (sent. 9 agosto 1996 n. 7359).

Si distacca implicitamente, ma immotivatamente, da tale orientamento la sentenza 11 febbraio 2000 n. 1520, secondo la cui “massima” la modifica delle tabelle millesimali già esistenti, ovvero la creazione di tali tabelle, costituisce facoltà riservata all’assemblea dei condomini, e non rientra i compiti dell’amministratore di condominio.

Rileva il collegio che gli argomenti addotti per sostenere la tesi della incompetenza della assemblea in ordine alla approvazione delle tabelle millesimali non sembrano convincenti.

In ordine all’argomento secondo il quale la determinazione dei valori della proprietà di ciascun condomino e la loro espressione in millesimi è regolata direttamente dalla legge, per cui non rientra nella competenza dell’assemblea, si può obiettare che: a) la legge non regola le concrete modalità di determinazione dei millesimi, ma si limita a stabilire che essi debbono essere espressione del valore di ogni piano o porzione di piano, escludendo l’incidenza di determinati fattori (art. 68 disp. att. c.c.); b) se la determinazione dei valori delle singole unità immobiliari e la loro espressione in millesimi fosse effettivamente regolata dalla legge, nel senso di escludere ogni margine di discrezionalità, non si comprenderebbe per quale motivo le tabelle millesimali dovrebbero essere necessariamente approvate all’unanimità o formate in un giudizio da svolgere nel contraddittorio di tutti i condomini, potendo, in teoria, addirittura provvedere l’amministratore.

La affermazione che la necessità della unanimità dei consensi dipenderebbe dal fatto che la deliberazione di approvazione delle tabelle millesimali costituirebbe un negozio di accertamento del diritto di proprietà sulle singole unità immobiliari e sulle parti comuni è in contrasto con quanto ad altri fini sostenuto nella giurisprudenza di questa S.C. e cioè che la tabella millesimale serve solo ad esprimere in precisi termini aritmetici un già preesistente rapporto di valore tra i diritti dei vari condomini, senza incidere in alcun modo su tali diritti (sent. 25 gennaio 1990 n. 431; 20 gennaio 1977 n. 298; 3 gennaio 1977 n. 1; nel senso che non è richiesta la forma scritta per la rappresentanza di un condomino nell’assemblea nel caso in cui questa abbia per oggetto la approvazione delle tabelle millesimali, in quanto tale approvazione, quale atto di mera natura valutativa del patrimonio ai limitati effetti della distruzione del carico delle spese condominiali, nonchè della misura del diritto di partecipazione alla formazione della volontà assembleare del condominio, non è idonea a incidere sulla consistenza dei diritti reali a ciascuno spettanti, cfr. sent.

28 giugno 1979 n. 3634).

Quando, poi, i condomini approvano la tabella che ha determinato il valore dei piani o delle porzioni di piano secondo i criteri stabiliti dalla legge non fanno altro che riconoscere l’esattezza delle operazioni di calcolo della proporzione tra il valore della quota e quello del fabbricato; in sintesi, la misura delle quote risulta determinata in forza di una precisa disposizione di legge.

L’approvazione del risultato di una operazione tecnica non importa la risoluzione o la preventiva eliminazione di controversie, di discussioni o di dubbi: il valore di una cosa è quello che è e il suo accertamento non implica alcuna operazione volitiva, ragion per cui il semplice riconoscimento che le operazioni sono state compiute in conformità al precetto legislativo non può qualificarsi attività negoziale.

Il fine dei condomini, quando approvano il calcolo delle quote, non è quello di rimuovere l’incertezza sulla proporzione del concorso nella gestione del condominio e nelle spese: incertezza che non esiste perchè il rapporto non può formare oggetto di discussione, dovendo essere determinato sulla base di precise disposizioni; il fine dei condomini è solo di quello di prendere atto della traduzione in frazioni millesimali di un rapporto di valori preesistente e per conseguire questo scopo non occorre un negozio il cui schema contempla come intento tipico l’eliminazione dell’incertezza mediante accertamento e declaratoria della situazione preesistente.

In definitiva, la deliberazione che approva le tabelle milliesimali non si pone come fonte diretta dell’obbligo contributivo del condomino, che è nella legge prevista, ma solo come parametro di quantificazione dell’obbligo, determinato in base ad un valutazione tecnica; caratteristica propria del negozio giuridico è la conformazione della realtà oggettiva alla volontà delle parti:

l’atto di approvazione della tabella, invece, fa capo ad una documentazione ricognitiva di tale realtà, donde il difetto di note negoziali.

Se si considera che in base all’art. 68 disp. att. c.c. le tabelle servono agli effetti di cui agli artt. 1123, 1124, 1126 e 1136 c.c., cioè ai fini della ripartizione delle spese e del computo dei quorum costitutivi e deliberativi in sede di assemblea, si avverte subito la difficoltà di supporre che una determinazione ad opera dell’assemblea possa incidere sul diritto di proprietà del singolo condomino. Una determinazione che non rispecchiasse il valore effettivo di un piano o di una porzione di piano rispetto all’intero edificio potrebbe risultare pregiudizievole per il condomino, nel senso che potrebbe costringerlo a pagare spese condominiali in misura non proporzionata al valore della parte di immobile di proprietà esclusiva, ma non inciderebbe sul diritto di proprietà come tale, ma piuttosto sulle obbligazioni che gravano a carico del condomino in funzione di tale diritto di proprietà, a cui si può porre riparo mediante la revisione della tabella ex art. 69 disp. att. c.c..

Un negozio di accertamento del diritto di proprietà sulle singole unità immobiliari e sulle parti comuni, poi, dovrebbe risultare per iscritto; non sembra possibile, pertanto, sostenere che il consenso dei condomini che non hanno partecipato alla delibera di approvazione delle tabelle millesimali potrebbe essere validamente manifestato per facta concludentia dal comportamento dagli stessi tenuto successivamente alla delibera stessa, a prescindere dal fatto che è difficile attribuire un valore negoziale alla manifestazione di volontà dei condomini diretta alla approvazione della delibera (cioè di assunzione di un impegno nei confronti di coloro che hanno votato nello stesso modo e di proposta contrattuale nei confronti degli altri condomini) sia al comportamento degli altri condomini successivo alla delibera (cioè di accettazione di una proposta).

Anche la affermazione secondo la quale le tabelle millesimali, essendo predisposte anche al fine del computo delle maggioranze nelle assemblee, hanno carattere pregiudiziale rispetto alla costituzione ed alla validità delle deliberazioni assembleari e non possono quindi formarne oggetto, sembra in contrasto con la giurisprudenza secondo la quale un criterio di identificazione delle quote di partecipazione condominiale, dato dal rapporto tra il valore delle proprietà singole ed il valore dell’intero edificio, preesiste alla formazione delle tabelle millesimali e consente di valutare (ove occorre a posteriori ed in giudizio) se i quorum di costituzione dell’assemblea e di deliberazione sono stati raggiunti, per cui le tabelle agevolano, ma non condizionano addirittura lo svolgimento delle assemblee ed in genere la gestione del condominio (cfr., in tal senso, da ultimo: sent. 25 gennaio 1990, cit.; 20 gennaio 1977, cit.;

3 gennaio 1977, cit.).

In ordine alla affermazione che la deliberazione con la quale l’assemblea dovesse approvare non all’unanimità le tabelle millesimali sarebbe affetta da nullità assoluta (e quindi inefficace anche per coloro che hanno votato a favore) ove non assunta con la maggioranza degli intervenuti che rappresentino anche la metà del valore dell’edifico, mentre sarebbe affetta da nullità relativa solo nei confronti degli assenti e dissenzienti, ove assunta con la maggioranza in questione, è agevole osservare che presuppone una distinzione tra nullità relativa e nullità assoluta di cui non vi traccia nella legge ed è affetta da una intima contraddizione, in quanto se si parte dalla premessa che l’assemblea non ha il potere di deliberare a maggioranza, non si riesce a comprendere come, a seconda della maggioranza raggiunta, il vizio sarebbe di maggiore o minore gravità.

Da un punto di vista pratico la tesi della natura negoziale dell’atto di approvazione delle tabelle millesimali presenta, poi, degli inconvenienti.

Non va, infatti, dimenticato che i contratti vincolano solo le parti ed i loro successori a titolo universale. Il considerare una tabella millesimale vincolante per i condomini solo in virtù del consenso dagli stessi, espressamente o tacitamente manifestato, comporterebbe la inefficacia della tabella stessa nei confronti di eventuali aventi causa a titolo particolare dai condomini, con la conseguenza che ad ogni alienazione di una unità immobiliare dovrebbe far seguito un nuovo atto di approvazione o un nuovo giudizio avente ad oggetto la formazione della tabella.

Una volta chiarito che a favore della tesi della natura negoziale dell’atto di approvazione delle tabelle millesimali non viene addotto alcun argomento convincente, se si tiene presente che tali tabelle, in base all’art. 68 disp. att. c.c., sono allegate al regolamento di condominio, il quale, in base all’art. 1138 c.c., viene approvato dall’assemblea a maggioranza, e che esse non accertano il diritto dei singoli condomini sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva, ma soltanto il valore di tali unità rispetto all’intero edificio, ai soli fini della gestione del condominio, dovrebbe essere logico concludere che tali tabelle vanno approvate con la stessa maggioranza richiesta per il regolamento di condominio.

In senso contrario non sembra si possa sostenere (sent. 6 marzo 1967, cit.) che la allegazione delle tabelle al regolamento è puramente formale, ma non significa anche identità di disciplina in ordine alla approvazione.

In linea di principio, infatti, un atto allegato ad un altro, con il quale viene contestualmente formato, deve ritenersi sottoposto alla stessa disciplina, a meno che il contrario risulti espressamente.

Va, infine, rilevato che la approvazione a maggioranza delle tabelle millesimali non comporta inconvenienti di rilievo nei confronti dei condomini, in quanto nel caso di errori nella valutazione delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, coloro i quali si sentono danneggiati possono chiedere, senza limiti di tempo, la revisione ex art. 69 disp. att. c.c..

Negli ultimi tempi si è affermato un orientamento il quale si distingue inconsapevolmente da quello “tradizionale” e secondo il quale in tema di condominio degli edifici, le tabelle millesimali allegate al regolamento condominiale, qualora abbiano natura convenzionale – in quanto predisposte dall’unico originario proprietario ed accettate dagli iniziali acquirenti delle singole unità ovvero abbiano formato oggetto di accordo da parte di tutti condomini – possono, nell’ambito dell’autonomia privata, fissare criteri di ripartizione delle spese comuni anche diversi da quelli stabiliti dalla legge ed essere modificate con il consenso unanime dei condomini o per atto dell’autorità giudiziaria ai sensi dell’art. 69 disp. att. c.c.; ove, invece, abbiano natura non convenzionale ma deliberativa perchè approvate con deliberazione dell’assemblea condominiale – le tabelle millesimali, che devono necessariamente contenere criteri di ripartizione delle spese conformi a quelli legali e a tali criteri devono uniformarsi nei casi di revisione, possono essere modificate dall’assemblea con la maggioranza stabilita dall’art. 1136 c.c., comma 2 (in relazione all’art. 1138 c.c., comma 3) ovvero con atto dell’autorità giudiziaria ex art. 69 disp. att. citato. Ne consegue che, mentre è affetta da nullità la delibera che modifichi le tabelle millesimali convenzionali adottata dall’assemblea senza il consenso unanime dei condomini o se non siano stati convocati tutti i condomini, è valida la delibera modificativa della tabella millesimale di natura non convenzionale adottata dall’assemblea con la maggioranza prescritta dall’art. 1136 c.c., comma 2 (sent. 28 giugno 2004 n. 11960; in senso conforme cfr.: sent. 23 febbraio 2007 n. 4219/25 agosto 2005 n. 17276; sembra operare un sintesi tra il nuovo ed il precedente orientamento la sentenza 28 aprile 2005 n. 8863, per la quale l’adozione di nuove tabelle millesimali a modifica di quelle allegate a regolamento contrattuale deve essere deliberata con il consenso di tutti i condomini e, in presenza di espresso dissenso, non può ritenersi prevalere una volontà diversa, tacita o presunta, essendo quest’ultima di per sè intrinsecamente equivoca; non è ben chiaro il pensiero della sentenza 22 novembre 2000 n. 15094, la cui “massima” afferma che la divergenza tra i valori, reali dei piani o delle porzioni di piano, rapportati al medesimo, e le tabelle millesimali derivata da innovazioni e ristrutturazioni successive all’atto che le approva giustifica la revisione delle stesse ad opera dell’assemblea condominiale, dei condomini per contratto, ovvero dell’autorità giudiziaria).

Tale nuovo orientamento, il quale è stato espressamente disatteso dalla sentenza 26 marzo 2010 n. 7300 però, non chiarisce, in primo luogo, come possano esservi tabelle millesimali approvate con deliberazione dell’assemblea condominiale, se la precedente giurisprudenza aveva escluso una competenza dell’assemblea in merito, e, in secondo luogo, sembra porsi in contrasto la precedente giurisprudenza in tema di c.d. regolamento condominiale di origine “contrattuale”; tale giurisprudenza, infatti, aveva chiarito che occorre distinguere tra disposizioni tipicamente regolamentari e disposizioni contrattuali e che solo per le seconde è necessario, ai fini della loro modifica, l’accordo di tutti i partecipanti, mentre le prime sono modificabili con le maggioranze previste dalla legge, precisando ulteriormente che: a) sulla diversa natura dei due gruppi di disposizioni e sul diverso loro regime di modificabilità non può incidere la loro comune inclusione nel regolamento (sent. 14 novembre 1991 n. 12173); b) hanno natura contrattuale solo le clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni attributive ad alcuni condomini di maggiori diritti rispetti ad altri (sent. 30 dicembre 1999 n. 943); sulla base di tali premesse non sembra, in linea di principio, non sembra poter riconoscere natura contrattuale alle tabelle millesimali per il solo fatto che, ai sensi dell’art. 68 disp. att. cod. civ., siano allegate ad un regolamento di origine c.d. “contrattuale”, ove non risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, si sia inteso, cioè,approvare quella “diversa convenzione” di cui all’art. 1123 c.c., comma 1, (in senso conforme cfr. implicitamente la sentenza 2 giugno 1999 n. 5399, la quale, con riferimento ad una ipotesi in cui le tabelle allegate al c.d. regolamento contrattuale non avevano rispettato il principio della proporzionalità di cui all’art. 68 disp. att. cod. civ., ha affermato che le tabelle millesimali allegate a regolamento contrattuale non possono essere modificate se non con il consenso unanime di tutti i condomini o per atto dell’autorità giudiziaria).

Alla luce di quanto esposto deve, quindi, affermarsi che le tabelle millesimali non devono essere approvate con il consenso unanime dei condomini, essendo sufficiente la maggioranza qualificata di cui all’art. 1139 c.c., comma 2, con conseguente fondatezza del primo motivo ricorso principale ed assorbimento degli altri motivi dello stesso ricorso.

Occorre conseguentemente procedere all’esame dell’unico motivo del ricorso incidentale condizionato, con il quale si deduce testualmente: La eccezione che nel caso di specie si tratta di una tabella approvata a maggioranza, è stato dedotto e provato dalla M. solo in grado di appello, incorrendo così nel divieto di allegare nuove prove in secondo grado.

Il motivo è infondato, in base alla decisiva considerazione che tutto il giudizio si è svolto sul presupposto pacifico che esso aveva ad oggetto la impugnazione di una deliberazione che aveva approvato a maggioranza e non all’unanimità le tabelle millesimali per le spese di riscaldamento.

In definitiva, va accolto il primo motivo del ricorso principale, con assorbimento degli altri motivi dello stesso ricorso e va rigettato il ricorso incidentale.

In relazione al motivo accolto la sentenza impugnata va cassata, con rinvio ad altra sezione della Corte di appello di Roma.

In considerazione della particolarità e complessità della questione, ritiene il collegio di compensare le spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

LA CORTE riunisce i ricorsi; accoglie il primo motivo del ricorso principale, con assorbimento degli altri motivi dello stesso ricorso; rigetta il ricorso incidentale; cassa la sentenza impugnata, con rinvio ad altra sezione della Corte di appello di Roma; compensa le spese del giudizio di cassazione.

Così deciso in Roma, il 6 luglio 2010.

Depositato in Cancelleria il 9 agosto 2010

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Il Giudice non può sindacare il merito delle decisioni dell’assemblea, il controllo è limitato al solo riscontro della legittimità

Comunione e condominio – Assemblea – Delibere – Lavori di manutenzione straordinaria

Tribunale Salerno, 04 gennaio 2010

La delibera assembleare in ordine alle riparazioni straordinarie deve determinare l’oggetto del contratto di appalto da stipulare con l’impresa prescelta, ovvero il prezzo dei lavori e le opere da compiersi, sia pure non necessariamente specificando tutti i particolari dell’opera, ma comunque fissandone gli elementi costruttivi fondamentali, nella loro consistenza qualitativa e quantitativa. I condomini non possono, però, sollecitare il sindacato dell’autorità giudiziaria sulla delibera di approvazione dei lavori straordinari, censurando l’opportunità della scelta dell’appaltatore operata dall’assemblea, per aver accettato un preventivo di spesa meno vantaggioso di quello contenuto in altra offerta; né possono impugnare la decisione assembleare sostenendo l’inutilità o l’irrazionalità dei lavori approvati. Com’è noto, il controllo del giudice sulle delibere delle assemblee condominiali è limitato al riscontro della legittimità, in base alle norme di legge o del regolamento condominiale, e giunge fino alla soglia dell’eccesso di potere, mentre non può mai estendersi alla valutazione del merito ed alla verifica delle modalità di esercizio del potere discrezionale spettante all’assemblea, quale organo sovrano della volontà dei condomini.

La delibera assembleare in ordine a riparazioni straordinarie di edificio in condominio, da assumere con la maggioranza prescritta dall’art. 1136 comma 4 c.c., ha inoltre come elemento essenziale ed inscindibile la scelta dell’impresa cui commettere la esecuzione dei lavori, date le rimarchevoli conseguenze, nei riguardi del condominio, ricollegabili alla convenienza ed alla puntuale esecuzione o meno del contratto d’appalto. La scelta dell’appaltatore e la spesa correlata alla stipula dell’appalto per l’esecuzione dei lavori sono destinate a divenire vincolanti per tutti i condomini soltanto dopo l’approvazione assemblare con la prescritta maggioranza.

Sentenza per esteso:

Ragioni di fatto e di diritto della decisione

Con ricorso depositato il 18 maggio 2007 M.I., O.A., A.M.F., P.L.V., D.M., M.D.C.M., G.M., E.P., qualificatisi condomini del fabbricato costituente il CONDOMINIO EDILSAL DI VIA C.C.,BATTIPAGLIA (SA) , hanno convenuto il medesimo Condominio, per sentir dichiarare l’invalidità della delibera assembleare del 20 aprile 2007 con cui era stata scelta l’impresa EDIL SIMONE s.a.s. per l’esecuzione dei lavori straordinari di ristrutturazione con l’approvazione di maggioranza pari a 491,67 millesimi, dopo che con precedente delibera dell’8 novembre 2006 l’assemblea aveva già affidato alla stessa impresa i lavori in oggetto, subordinandone però la definitiva indicazione alla accettazione da parte della stesa appaltatrice di alcune condizioni contrattuali (inerenti una riduzione del prezzo delle opere), invece non accettate dalla EDIL SIMONE.

Il Condominio convenuto si costituiva deducendo variamente l’infondatezza dell’impugnativa.

In difetto di deduzioni istruttorie, la causa è stata riservata in decisione ex artt. 190 e 281 quinquies c.p.c. all’udienza del 12 ottobre 2009.

L’impugnativa risulta fondata.

Invero, la stipula, in nome e per conto del condominio, di un contratto di appalto attinente a lavori ed opere sulle parti comuni dell’edificio condominiale, nei limiti della manutenzione ordinaria, rientra tra le attribuzioni dell’amministratore, e quindi non richiede l’apposita preventiva deliberazione dell’assemblea dei condomini. Occorre invece l’autorizzazione dell’assemblea (o, comunque, l’approvazione mediante sua successiva ratifica), e con la maggioranza prescritta dall’art. 1136, co. 4°, c.c., ove l’appalto consista in riparazioni straordinarie di notevole entità, quali quelle oggetto di lite.

La delibera assembleare in ordine alle riparazioni straordinarie deve determinare l’oggetto del contratto di appalto da stipulare con l’impresa prescelta, ovvero il prezzo dei lavori e le opere da compiersi, sia pure non necessariamente specificando tutti i particolari dell’opera, ma comunque fissandone gli elementi costruttivi fondamentali, nella loro consistenza qualitativa e quantitativa. I condomini non possono, però, sollecitare il sindacato dell’autorità giudiziaria sulla delibera di approvazione dei lavori straordinari, censurando l’opportunità della scelta dell’appaltatore operata dall’assemblea, per aver accettato un preventivo di spesa meno vantaggioso di quello contenuto in altra offerta; né possono impugnare la decisione assembleare sostenendo l’inutilità o l’irrazionalità dei lavori approvati. Com’è noto, il controllo del giudice sulle delibere delle assemblee condominiali è limitato al riscontro della legittimità, in base alle norme di legge o del regolamento condominiale, e giunge fino alla soglia dell’eccesso di potere, mentre non può mai estendersi alla valutazione del merito ed alla verifica delle modalità di esercizio del potere discrezionale spettante all’assemblea, quale organo sovrano della volontà dei condomini.

La delibera assembleare in ordine a riparazioni straordinarie di edificio in condominio, da assumere con la maggioranza prescritta dall’art. 1136 comma 4 c.c., ha inoltre come elemento essenziale ed inscindibile la scelta dell’impresa cui commettere la esecuzione dei lavori, date le rimarchevoli conseguenze, nei riguardi del condominio, ricollegabili alla convenienza ed alla puntuale esecuzione o meno del contratto d’appalto. La scelta dell’appaltatore e la spesa correlata alla stipula dell’appalto per l’esecuzione dei lavori sono destinate a divenire vincolanti per tutti i condomini soltanto dopo l’approvazione assemblare con la prescritta maggioranza.

Pertanto, avendo subordinato l’assemblea del Condominio Edilsal, con la delibera dell’8 novembre 2006 del Condominio Edilsal, la designazione della EDIL SIMONE sas alla accettazione da parte di questa di determinate condizioni contrattuali, individuandosi in difetto l’appaltatore in altra impresa, ovvero la COGED s.r.l., la scelta definitiva della EDIL SIMONE sas, che non aveva nel frattempo accettato le clausole di prezzo prescritte, non poteva essere deliberata dall’assemblea del 20 aprile 2007 che con la stessa suindicata maggioranza (arg. da Cassazione civile, sez. II, 26 gennaio 1982, n. 517), restando annullabile la decisione adottata (che di fatto modificava il programma obbligatorio rispetto a quello auspicato dall’assemblea dell’8 novembre 2006) col voto favorevole di 491,67 millesimi.

L’indicata soluzione assorbe le ulteriori questioni prospettate dalle parti.

Le spese vengono regolate secondo l’esito di soccombenza.

P.Q.M.

Il TRIBUNALE DI SALERNO, definitivamente pronunciando in ordine alla causa in epigrafe

accoglie la domanda proposta da M.I., O.A., A.M.F., P.L.V., D.M., M.D.C.M., G.M., E.P. nei confronti del CONDOMINIO EDILSAL DI VIA C.C.,BATTIPAGLIA (SA) e annulla la deliberazione presa dall’assemblea del CONDOMINIO EDILSAL DI VIA C.C.,BATTIPAGLIA (SA) in data 20 aprile 2007 nel punto relativo alla scelta della EDIL SIMONE s.a.s. per l’esecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria;

condanna il CONDOMINIO EDILSAL DI VIA C.C.,BATTIPAGLIA (SA) a rimborsare a M.I., O.A., A.M.F., P.L.V., D.M., M.D.C.M., G.M., E.P. le spese processuali sostenute, che liquida per ciascuno degli attori in euro 18,10 per esborsi, euro 116,00 per diritti ed euro 153,00 per onorario, oltre rimborso forfetario spese, IVA e cassa avv..

Così deciso in Salerno il 4 gennaio 2010

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La stipula di un contratto di assicurazione non è un atto diretto alla salvaguardia dell’integrità dell’immobile.

Cass. civ. Sez. III, Sent., 07-07-2010, n. 16011

La disposizione dell’art. 1130 cod. civ., comma 1, n. 4), obbligando l’amministratore ad eseguire gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio, ha inteso chiaramente riferirsi ai soli atti materiali (riparazioni di muri portanti, di tetti e lastrici) e giudiziali (azioni contro comportamenti illeciti posti in essere da terzi) necessari per la salvaguardia dell’integrità dell’immobile, tra i quali non può farsi rientrare il contratto dì assicurazione, perchè questo non ha gli scopi conservativi ai quali si riferisce la suddetta norma avendo, viceversa, come suo unico e diverso fine, quello di evitare pregiudizi economici ai proprietari dell’edificio danneggiato.

Motivi della decisione

1.- I ricorsi vanno riuniti, in quanto proposti avverso la stessa sentenza.

2. Con i primi due motivi – congiuntamente illustrati – il ricorrente deduce violazione o falsa applicazione degli artt. 1130, 1131, 1135 e 1136 c.c., in relazione alla reiezione dei motivi di appello coi quali aveva dedotto che l’amministratore era privo di poteri rappresentativi in ordine alla sottoscrizione di un contratto ultranovennale e che l’assemblea non avrebbe potuto ratificarlo.

Sostiene l’erroneità in diritto dell’opinione del Tribunale che il contratto assicurativo di durata pluriennale stipulato dall’amministratore del condominio non è un atto eccedente l’ordinaria amministrazione perchè non è tale da intaccare il patrimonio del condominio; nonchè di quella ulteriore che era intervenuta, comunque, la successiva ratifica da parte dell’assemblea.

Sotto il primo profilo, desume dalla annualità della gestione del patrimonio comune prevista dalla legge l’inefficacia di un contratto che impegni il condominio (per una durata superiore) senza il supporto dell’unanime volontà dei condomini.

Sotto il secondo, nega che l’assemblea riunita in convocazione ordinaria possa ratificare la conclusione di un contratto che non avrebbe avuto il potere di autorizzare; e, ancora, che una ratifica possa essere integrata dalla mera approvazione del bilancio annuale, se la ratifica non sia stata espressamente posta all’ordine del giorno dell’assemblea.

A sostegno dei propri assunti invoca una diversa sentenza dello stesso tribunale (che aveva conformemente deciso, richiamandosi a Cass., n. 7706/96), nonchè i principi enunciati da Cass., nn. 3159/93, 1640/97, 4831/94, 1286/97, 1720/81), concludendo nel senso che l’assemblea convocata “per l’approvazione del rendiconto annuale non ha il potere, a maggioranza, di ratificare un atto che presupponga poteri di amministrazione straordinaria”. 2.1.- Il primo profilo di censura è manifestamente infondato laddove si assume che per la conclusione di un contratto di durata ultrannuale occorra l’unanimità dei consensi dei partecipanti alla comunione.

E’ invece corretto (ma infruttuosamente, come di seguito si chiarirà) l’assunto che, per la conclusione di un contratto di assicurazione, l’amministratore deve essere autorizzato dall’assemblea. Tanto alla luce del principio – enunciato da Cass., 2′ sez. civ., 03/04/2007, n. 8233 – secondo il quale “l’amministratore del condominio non è legittimato a stipulare il contratto d’assicurazione del fabbricato se non era stato autorizzato da una deliberazione dell’assemblea dei partecipanti alla comunione.

Infatti, la disposizione dell’art. 1130 cod. civ., comma 1, n. 4), obbligando l’amministratore ad eseguire gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio, ha inteso chiaramente riferirsi ai soli atti materiali (riparazioni di muri portanti, di tetti e lastrici) e giudiziali (azioni contro comportamenti illeciti posti in essere da terzi) necessari per la salvaguardia dell’integrità dell’immobile, tra i quali non può farsi rientrare il contratto dì assicurazione, perchè questo non ha gli scopi conservativi ai quali si riferisce la suddetta norma avendo, viceversa, come suo unico e diverso fine, quello di evitare pregiudizi economici ai proprietari dell’edificio danneggiato”. 2.2.- Resta peraltro da stabilire se possa riguardarsi come ratifica del contratto concluso dall’amministratore non investito del relativo potere dall’assemblea la circostanza che per molti anni il premio fosse stato regolarmente pagato (il contratto risale al 1995) mediante l’approvazione annuale dei rendiconti di spesa da parte dell’assemblea dei condomini.

Soccorre in proposito – e va riaffermato – il principio secondo il quale, se il negozio da ratificare non richiede la forma scritta, la ratifica stessa può consistere in qualsiasi atto o comportamento da cui risulti in maniera chiara ed univoca la volontà del dominus di far proprio il negozio concluso in suo nome e per suo conto da chi era privo di poteri rappresentativi (cfr., ex coeteris, Cass., nn. 408/06, 6937/04, 12750/03, 3071/98, 249/97, 9638/94). Il relativo accertamento spetta al giudice di merito ed è incensurabile in sede di legittimità, se sorretto da motivazione congrua ed esente da vizi logici e giuridici Nella specie, è implicito che ricorra anche l’ulteriore requisito della conoscenza da parte dell’altro contraente della intervenuta ratifica (così, tra le altre, Cass., n. 15699/06), giacchè la reiterata esecuzione del contratto coi pagamenti periodici del premio era ovviamente nota all’assicuratore, cui il premio veniva versato sulla scorta di (non contestate) conformi deliberazioni dell’assemblea.

Nè, vertendosi in ipotesi di ratifica tacita, sarebbe stato necessario che l’argomento fosse espressamente posto come tale all’ordine del giorno dell’assemblea dei condomini (si sarebbe in tal caso trattato di ratifica esplicita);

così come va radicalmente escluso – secondo quanto s’è sopra accennato – che la conclusione di un contratto di assicurazione di un fabbricato da parte dell’amministratore richieda il consenso di tutti i condomini, potendo invece essere deliberato dall’assemblea, anche se di durata ultranovennale, con la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136 c.c., commi 2 e 4 (dunque, con la stessa maggioranza sia in prima che in seconda convocazione) giacchè, pur eccedendo l’ordinaria amministrazione, non rientra nell’ambito delle innovazioni, per le quali soltanto l’art. 1136 c.c., comma 5, prevede una maggioranza ancora più qualificata.

Il ricorrente non sostiene che i bilanci condominiali (preventivi o consuntivi) siano stati approvati con maggioranza semplice, anzichè con quella qualificata cui si è fatto appena riferimento (maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell’edificio ex art. 1136 c.c., commi 2 e 4), – che è diversa da quella di cui all’art. 1136, comma 5 (maggioranza dei partecipanti al condominio e due terzi del valore dell’edificio), sicchè non offre concreti elementi per escludere che la ratifica per fatti concludenti sia concretamente intervenuta, come ritenuto dal giudice del merito con apprezzamento che non è fatto segno di censura sotto il profilo del vizio della motivazione. E neppure si fa specificamente carico dell’affermazione del tribunale relativa al contenuto del verbale del 13.12.1995 (“viene esaminata l’assicurazione; l’assemblea è favorevole alla regolazione del premio con conseguente aumento della somma assicurata”) .

Ne consegue che la parziale correttezza del primo profilo di censura è irrilevante, essendo infondato il secondo profilo, attinente alla assorbente ratio decidendi relativa alla intervenuta ratifica, che comunque comporta l’efficacia del contratto nei confronti del condominio e, dunque, il rigetto del motivo.

3.- Col terzo e col quarto motivo – anch’essi congiuntamente illustrati – è denunciata violazione o falsa applicazione degli artt. 1469 bis e 1899 c.c., per avere il tribunale ritenuto che la prima disposizione non potesse trovare applicazione in quanto introdotta successivamente alla data di conclusione del contratto.

Si sostiene che l’art. 1469 bis, si applichi anche ai contratti di durata conclusi antecedentemente alla sua entrata in vigore ma i cui effetti permangono al tempo di vigenza della novella, come ritenuto dalla giurisprudenza di merito.

E si afferma, in secondo luogo, che l’art. 1899 c.c., prevedendo che dopo un decennio le parti possono recedere dal contratto d’assicurazione nonostante patto contrario, non intende con questo prescrivere che le polizze assicurative debbano avere necessariamente durata decennale.

3.1.- L’ultimo assunto è puntuale ma assolutamente inidoneo a travolgere l’affermazione del tribunale – del tutto corretta in diritto – che l’art. 1899 c.c., disciplina la durata del contratto, sicchè la clausola che quella durata contempla non ha carattere vessatorio ai sensi dell’art. 1341 c.c., comma 2.

Il primo assunto è, invece, in deciso contrasto col principio – che va riaffermato – secondo il quale l’art. 1469 bis cod. civ., e segg., con esclusione delle disposizioni che pongono regole processuali, non sono applicabili ai contratti stipulati prima della loro entrata in vigore, in virtù del generale principio della irretroattività della legge (Cass., nn. 13339/99, 11200/2003, 10086/01, la quale chiarisce come le nuove regole sostanziali poste dalle disposizioni introdotte dalla L. 6 febbraio 1996, n. 52, art. 25, sono applicabili solo ai contratti rinnovatisi tacitamente nella vigenza della legge stessa).

A sostegno dell’opposta tesi non vengono dal ricorrente prospettate ragioni diverse da quelle già in precedenza esaminate e disattese da questa corte.

4.- Col ricorso incidentale la società assicuratrice si duole, deducendo violazione degli artt. 91 e 92 c.p.c., in riferimento agli artt. 360 c.p.c., nn. 3 e 5, che il tribunale abbia, in accoglimento del relativo motivo di appello del condominio, compensato le spese del primo grado sul rilievo, del tutto insufficiente a giustificare la decisione anche in relazione alle tensioni già instauratesi tra le parti, che sulle questioni prospettate erano intervenute difformi pronunce di merito.

Sostiene che l’affermazione rappresenta una mera formula di stile, priva riscontro negli atti di causa.

4.1.- Il motivo è infondato, avendo la sentenza espressamente affermato che la difformità tra le pronunce di merito, era documentata dalle sentenze prodotte dalle parti.

L’eventuale erroneità dell’affermazione avrebbe evidenziato un errore percettivo, suscettibile di essere fatto valere solo col mezzo della revocazione.

Difetta, dunque, lo stesso presupposto di fatto sul quale il ricorso si fonda.

5.- I ricorsi sono conclusivamente respinti.

Le spese seguono la prevalente soccombenza del condominio, stante il carattere secondario della questione posta col ricorso incidentale.

Svolgimento del processo

1.- Con decreto ingiuntivo n. 112 del 2005 il giudice di pace di Bassano del Grappa ingiunse al condominio “(OMISSIS)” di pagare all’Ina Assitalia s.p.a. la somma di Euro 1.859,21 quale rata di premio scaduta il (OMISSIS), relativa ad una polizza assicurativa del ramo globale fabbricati civili conclusa il (OMISSIS).

Il condominio propose opposizione deducendo:

a) di essere receduto dal contratto con lettera raccomandata del 28.7.2001 e di averlo efficacemente fatto prima della scadenza decennale; tanto perchè doveva considerarsi inefficace, ex art. 1469 bis c.c., l’art. 7 delle condizioni generali di assicurazione laddove prevedeva che il solo assicuratore e non anche l’altro contraente potesse recedere anticipatamente dal contratto (in caso di sinistro);

b) che l’amministratore aveva concluso il contratto di assicurazione in difetto di rappresentanza, giacchè si verteva in ipotesi di contratto di durata ultranovennale, riconducibile agli atti di straordinaria amministrazione, per i quali occorre una deliberazione assembleare che li autorizzi;

c) che, in ogni caso, le spese processuali si sarebbero dovute compensare in ragione del difetto delle sollecitazioni di pagamento che la società assicuratrice aveva invece sostenuto di aver fatto;

d) che l’entità del premio era sproporzionata rispetto al costo di ricostruzione dell’immobile (circa 2,5 milioni di euro) e che ne era stata inutilmente richiesta la riduzione.

La società assicuratrice resistette all’opposizione, sostenendo:

al) l’inapplicabilità dell’art. 1469 bis c.c., in quanto introdotto da una legge (6 febbraio 1996, n. 52) successiva alla conclusione del contratto;

b1) la non qualificabilità della conclusione di un contratto di assicurazione come atto di straordinaria amministrazione e, comunque, l’intervenuta ratifica del contratto da parte dell’assemblea per facta concludentia, essendo stati approvati i rendiconti annuali prevedenti la relativa spesa per i premi assicurativi, peraltro regolarmente pagati per anni.

2.- Il giudice di pace respinse l’opposizione con sentenza n. 1196 del 2005 ed il tribunale di Bassano del Grappa ha rigettato l’appello del condominio con sentenza n. 716/08, avverso la quale il condominio ricorre per cassazione affidandosi a quattro motivi.

Resiste con controricorso l’Ina Assitalia, che propone ricorso incidentale fondato su un unico motivo ed illustrato anche da memoria.

P.Q.M.

LA CORTE DI CASSAZIONE riunisce i ricorsi, li rigetta e condanna il ricorrente principale alle spese del giudizio di cassazione, che liquida in Euro 1.200,00 di cui Euro 1.000,00 per onorari, oltre alle spese generali ed agli accessori dovuti per legge.

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L’assemblea può ratificare la polizza “globale fabbricati”

Come inquadrare l’assicurazione globale del fabbricato in ambito condominiale? Si tratta di una una questione a prima vista teorica, che però ha importanti ricadute pratiche, dal momento che l’assicurazione globale del fabbricato rappresenta una fattispecie peculiare in ambito condominiale. Nonostante la si ritenga, a torto, un’assicurazione a copertura dei danni, la “globale fabbricati” rappresenta, pur con le dovute peculiarità del caso, una polizza per la responsabilità civile. La finalità della polizza, infatti, è quella di garantire il patrimonio dei condòmini che possano essere chiamati a rispondere per danni causati da mancata custodia di parti comuni del caseggiato o di parti private (ad esempio tubature che perdono o intonaci dei balconi che si staccano).

L’amministratore, pertanto, procede alla stipula per conto dei condòmini, collettivamente, per quanto concerne le parti comuni, e singolarmente, per quanto concerne le parti private; i due profili danno luogo al termine “globale”. Proprio questa tipologia di assicurazione (responsabilità civile) ha indotto un recente indirizzo della Cassazione in materia.

La Suprema corte (da ultimo Sentenza 15872/2010) ha stabilito (rifacendosi alla precedente 8233/07) che la stipula dell’assicurazione del caseggiato non rientra tra gli atti conservativi dell’amministratore, per i quali non è necessaria l’autorizzazione dell’assemblea, non rientrando nel novero degli atti materiali (rifacimento urgente di tetti, muri portanti eccetera) o di quelli giudiziari (azioni contro comportamenti illeciti).

Serve la delibera assembleare, dunque. La Cassazione, peraltro, lascia uno spiraglio a favore dell’assicuratore con il quale l’amministratore abbia stipulato un contratto, consentendo la ratifica da parte dell’assemblea che approva il rendiconto. La Cassazione, infatti, ha affermato che la ratifica può essere anche tacita, per cui non è neppure necessario uno specifico argomento all’ordine del giorno.

A entrambe le pronunce della Cassazione, però, si potrebbe obiettare che, se la stipula del contratto assicurativo non rientra tra le competenze dell’amministratore in quanto non tutela le parti comuni bensì il patrimonio dei singoli condomini, allora anche l’eventuale delibera esulerebbe dai poteri dell’assemblea in quanto non rientrerebbe tra i poteri previsti dall’articolo 1135 del Codice civile, con conseguente nullità del provvedimento. La normativa del condominio, infatti, limita l’attività dell’amministratore e dell’assemblea alla gestione della parti comuni, con esclusione di ogni competenza sui patrimoni dei singoli.

Fonte: il sole 24 ore

TESTO INTEGRALE DELLE SENTENZE RICHIAMATE:

Cassazione civile , sez. III, 06 luglio 2010 , n. 15872

Fatto

1.- Con decreto ingiuntivo n. 74 del 2003 il giudice di pace di Bassano del Grappa ingiunse al condominio “(OMISSIS)” di pagare all’Ina Assitalia s.p.a. la somma di Euro 1.845,56 quale rata di premio relativa ad una polizza assicurativa del ramo globale fabbricati civili.

Il condominio propose opposizione deducendo:

a) di essere receduto dal contratto con lettera raccomandata del 28.7.2001 e di averlo efficacemente fatto prima della scadenza decennale; tanto perchè doveva considerarsi inefficace, ex art. 1469 bis c.c., l’art. 7 delle condizioni generali di assicurazione laddove prevedeva che il solo assicuratore e non anche l’altro contraente potesse recedere anticipatamente dal contratto (in caso di sinistro);

b) che l’amministratore aveva concluso il contratto di assicurazione in difetto di rappresentanza, giacchè si verteva in ipotesi di contratto di durata ultranovennale, riconducibile agli atti di straordinaria amministrazione, per i quali occorre una deliberazione assembleare che li autorizzi;

c) che, in ogni caso, le spese processuali si sarebbero dovute compensare in ragione del difetto delle sollecitazioni di pagamento che la società assicuratrice aveva invece sostenuto di aver fatto.

La società assicuratrice resistette all’opposizione, sostenendo:

al) l’inapplicabilità dell’art. 1469 bis c.c., in quanto introdotto da una legge (6 febbraio 1996, n. 52) successiva alla conclusione del contratto;

b1) la non qualficabilità della conclusione di un contratto di assicurazione come atto di straordinaria amministrazione e, comunque, l’intervenuta ratifica del contratto da parte dell’assemblea per facta concludentia, essendo stati approvati i rendiconti annuali prevedenti la relativa spesa per i premi assicurativi, peraltro regolarmente pagati per anni.

2.- Il giudice di pace respinse l’opposizione con sentenza n. 884 del 2003 ed il tribunale di Bassano del Grappa ha rigettato l’appello del condominio con sentenza n. 105/05, avverso la quale il condominio ricorre per cassazione affidandosi a quattro motivi.

Resiste con controricorso l’Ina-Assitalia, che propone ricorso incidentale, fondato su un unico motivo ed illustrato anche da memoria.

Diritto

1.- I ricorsi vanno riuniti, in quanto proposti avverso la stessa sentenza.

2. Con i primi due motivi – congiuntamente illustrati – il ricorrente deduce violazione o falsa applicazione degli artt. 1130, 1131, 1135 e 1136 c.c., in relazione alla reiezione dei motivi di appello coi quali aveva dedotto che l’amministratore era privo di poteri rappresentativi in ordine alla sottoscrizione di un contratto ultranovennale e che l’assemblea non avrebbe potuto ratificarlo.

Sostiene l’erroneità in diritto dell’opinione del Tribunale che poichè un contratto di assicurazione, ancorchè di durata decennale, non diminuisce il patrimonio, si deve negare che l’amministratore, per poterlo concludere, avesse necessità dell’autorizzazione dell’ assemblea; nonchè di quella ulteriore che, nondimeno, nel caso in esame è ravvisabile una ratifica dell’operato dell’amministratore da parte dell’assemblea condominiale, che ha dato esecuzione al contratto e ha approvato i rendiconti annuali comprendenti il premio di assicurazione.

Sotto il primo profilo, desume dalla annualità della gestione del patrimonio comune prevista dalla legge l’inefficacia di un contratto che impegni il condominio (per una durata superiore) senza il supporto dell’unanime volontà dei condomini.

Sotto il secondo, nega che una ratifica possa essere integrata dalla mera approvazione del bilancio annuale, se la ratifica non sia stata espressamente posta all’ordine del giorno dell’assemblea.

A sostegno dei propri assunti invoca una diversa sentenza dello stesso tribunale (che aveva conformemente deciso, richiamandosi ai principi enunciati da Cass., n. 7706/96), nonchè i principi enunciati da Cass., nn. 3159/93, 1640/97, 4831/94, 1286/97, 1720/81), concludendo nel senso che “l’amministratore di condominio non può, se non espressamente autorizzato dall’assemblea deliberante all’unanimità o con maggioranza qualificata, impegnare i condomini in un contratto la cui durata esuli (dal)la gestione annuale”; e che, inoltre, l’assemblea convocata “per l’approvazione del rendiconto annuale non ha il potere di ratificare, a maggioranza, un atto che presupponga poteri di amministrazione straordinaria”.

2.1.- Il primo profilo di censura è manifestamente infondato laddove si assume che per la conclusione di un contratto di durata ultrannuale occorra l’unanimità dei consensi dei partecipanti alla comunione.

E’ invece corretto (ma infruttuosamente, come di seguito si chiarirà) l’assunto che, per la conclusione di un contratto di assicurazione, l’amministratore deve essere autorizzato dall’assemblea. Tanto alla luce del principio – enunciato da Cass., Sez. 2^ Civ., 03/04/2007, n. 8233 – secondo il quale “l’amministratore del condominio non è legittimato a stipulare il contratto d’assicurazione del fabbricato se non sia stato autorizzato da una deliberazione dell’assemblea dei partecipanti alla comunione.

Infatti, la disposizione dell’art. 1130 c.c., comma 1, n. 4), obbligando l’amministratore ad eseguire gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio, ha inteso chiaramente riferirsi ai soli atti materiali (riparazioni di muri portanti, di tetti e lastrici) e giudiziali (azioni contro comportamenti illeciti posti in essere da terzi) necessari per la salvaguardia dell’integrità dell’immobile, tra i quali non può farsi rientrare il contratto di assicurazione, perchè questo non ha gli scopi conservativi ai quali si riferisce la suddetta norma avendo, viceversa, come suo unico e diverso fine, quello di evitare pregiudizi economici ai proprietari dell’edificio danneggiato”.

2.2.- Resta peraltro da stabilire se possa riguardarsi come ratifica del contratto concluso dall’amministratore non investito del relativo potere dall’assemblea la circostanza che per molti anni il premio fosse stato regolarmente pagato (il contratto risale al 1995) mediante l’approvazione annuale dei rendiconti di spesa da parte dell’assemblea dei condomini.

Soccorre in proposito – e va riaffermato – il principio secondo il quale, se il negozio da ratificare non richiede la forma scritta, la ratifica stessa può consistere in qualsiasi atto o comportamento da cui risulti in maniera chiara ed univoca la volontà del dominus di far proprio il negozio concluso in suo nome e per suo conto da chi era privo di poteri rappresentativi (cfr., ex coeteris, Cass., nn. 408/06, 6937/04, 12750/03, 3071/98, 249/97, 9638/94). Il relativo accertamento spetta al giudice di merito ed è incensurabile in sede di legittimità, se sorretto da motivazione congrua ed esente da vizi logici e giuridici.

Nella specie, è implicito che ricorra anche l’ulteriore requisito della conoscenza da parte dell’altro contraente della intervenuta ratifica (così, tra le altre, Cass., n. 15699/06), giacchè la reiterata esecuzione del contratto coi pagamenti periodici del premio era ovviamente nota all’assicuratore, cui il premio veniva versato sulla scorta di (non contestate) conformi deliberazioni dell’assemblea.

Nè, vertendosi in ipotesi di ratifica tacita, sarebbe stato necessario che l’argomento fosse espressamente posto come tale all’ordine del giorno dell’assemblea dei condomini (si sarebbe in tal caso trattato di ratifica espressa);

così come va radicalmente escluso – secondo quanto s’è sopra accennato – che la conclusione di un contratto di assicurazione di un fabbricato da parte dell’amministratore richieda il consenso di tutti i condomini, potendo invece essere deliberato dall’assemblea, anche se di durata ultranovennale, con la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136 c.c., commi 2 e 4 (dunque, con la stessa maggioranza sia in prima che in seconda convocazione) giacchè, pur eccedendo l’ordinaria amministrazione, non rientra nell’ambito delle innovazioni, per le quali soltanto l’art. 1136 c.c., comma 5, prevede una maggioranza ancora più qualificata.

Il ricorrente non sostiene che i bilanci condominiali (preventivi o consuntivi) siano stati approvati con maggioranza semplice, anzichè con quella qualificata cui si è fatto appena riferimento (maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell’edificio ex art. 1136 c.c., commi 2 e 4), che è diversa da quella di cui all’art. 1136 c.c., comma 5 (maggioranza dei partecipanti al condominio e due terzi del valore dell’edificio), sicchè non offre concreti elementi per escludere che la ratifica per fatti concludenti sia concretamente intervenuta, come ritenuto dal giudice del merito con apprezzamento che non è fatto segno di censura sotto il profilo del vizio della motivazione.

Ne consegue che la parziale correttezza del primo profilo di censura è irrilevante, essendo infondato il secondo profilo, attinente alla assorbente ratio decidendi relativa alla intervenuta ratifica, che comunque comporta l’efficacia del contratto nei confronti del condominio e, dunque, il rigetto del motivo.

3.- Col terzo e col quarto motivo – anch’essi congiuntamente illustrati – è denunciata violazione o falsa applicazione degli artt. 1469 bis e 1899 c.c., per avere il tribunale ritenuto che la prima disposizione non potesse trovare applicazione in quanto introdotta successivamente alla data di conclusione del contratto.

Si sostiene che l’art. 1469 bis, si applichi anche ai contratti di durata conclusi antecedentemente alla sua entrata in vigore ma i cui effetti permangono al tempo di vigenza della novella, come ritenuto dalla giurisprudenza di merito.

E si afferma, in secondo luogo, che l’art. 1899 c.c., prevedendo che dopo un decennio le parti possono recedere dal contratto d’assicurazione nonostante patto contrario, non intende con questo prescrivere che le polizze assicurative debbano avere necessariamente durata decennale.

3.1.- L’ultimo assunto è puntuale ma assolutamente inidoneo a travolgere l’affermazione del tribunale – del tutto corretta in diritto – che l’art. 1899 c.c., disciplina la durata del contratto, sicchè la clausola che quella durata contempla non ha carattere vessatorio ai sensi dell’art. 1341 c.c., comma 2.

Il primo assunto è, invece, in deciso contrasto col principio – che va riaffermato – secondo il quale l’art. 1469 bis cod. civ., e segg., con esclusione delle disposizioni che pongono regole processuali, non sono applicabili ai contratti stipulati prima della loro entrata in vigore, in virtù del generale principio della irretroattività della legge (Cass., nn. 13339/99, 11200/2003, 10086/01, la quale chiarisce come le nuove regole sostanziali poste dalle disposizioni introdotte dalla L. 6 febbraio 1996, n. 52, art. 25, sono applicabili solo ai contratti rinnovatisi tacitamente nella vigenza della legge stessa).

A sostegno dell’opposta tesi non vengono dal ricorrente prospettate ragioni diverse da quelle già in precedenza esaminate e disattese da questa corte.

4.- Col ricorso incidentale la società assicuratrice si duole, deducendo violazione degli artt. 91 e 92 c.p.c., in riferimento all’art. 360 c.p.c., nn. 3 e 5, che il tribunale abbia, in accoglimento del relativo motivo di appello del condominio, compensato le spese del primo grado sul rilievo, del tutto insufficiente a giustificare la decisione anche in relazione alle tensioni già instauratesi tra le parti, che il ricorso per decreto ingiuntivo non era stato preceduto da alcuna sollecitazione di pagamento.

4.1.- Il motivo è infondato, costituendo un potere discrezionale del giudice del merito quello di compensare le spese processuali, nella specie non poste a carico della parte totalmente vittoriosa, come pure la ricorrente erroneamente assume, giacchè il relativo divieto concerne non le spese proprie ma quelle dell’altra parte.

Non è poi affatto privo di intrinseca ragionevolezza che, ai soli fini della compensazione, il giudice del merito abbia in sostanza ritenuto che, prima di domandare la tutela giurisdizionale di un diritto, è opportuno che un sollecito sìa fatto, quand’anche si tratti di obbligazione portable, da adempiere presso il domicilio del creditore. Tanto in linea con l’idea che il processo deve costituire non la via necessariamente immediata di realizzazione di un diritto quante volte “si abbia ragione” e solo perchè la si abbia, ma che vadano comunque preventivamente percorse, se agevoli e non gravatorie, le possibili strade suscettibili di indurre il debitore allo spontaneo adempimento; nella prospettiva di una società nella quale lo Stato – anche al fine di rendere possibile la realizzazione del principio della giusta durata del processo, posto dal novellato art. 111 Cost. – sia richiesto dal cittadino di esercitare il potere giurisdizionale solo se ve ne sia effettivamente bisogno.

5.- I ricorsi sono conclusivamente respinti.

Le spese seguono la prevalente soccombenza del condominio, stante il carattere secondario della questione posta col ricorso incidentale.

Inizio documento

P.Q.M.

LA CORTE DI CASSAZIONE riunisce i ricorsi, li rigetta e condanna il ricorrente principale alle spese del giudizio di cassazione, che liquida in Euro 1.200,00 di cui Euro 1.000,00 per onorari, oltre alle spese generali ed agli accessori dovuti per legge.

Così deciso in Roma, il 21 maggio 2010.

Depositato in Cancelleria il 6 luglio 2010

Cassazione civile , sez. II, 03 aprile 2007 , n. 8233

Fatto

La società per azioni SIAD Assicurazioni (in seguito incorporata per fusione nella s.p.a. Aurora e poi nella s.p.a. Meieaurora) convenne, davanti al Tribunale di Napoli, il Condominio del fabbricato, sito in tale città alla via (OMISSIS), per la condanna al pagamento dei premi annuali, scaduti e non pagati, relativi alla polizza del contratto d’assicurazione dell’immobile.

Il convenuto, costituitosi in giudizio, si oppose all’accoglimento della pretesa negando di essere obbligato al pagamento dei premi con l’argomento che il contratto di assicurazione era stato concluso da un amministratore, privo del potere di sottoscrivere l’atto, non essendo stato autorizzato da una deliberazione dell’assemblea dei partecipanti alla comunione.

Il Tribunale, con sentenza del 18 giugno 1999, accolse la domanda condannando il Condominio a pagare alla società assicuratrice la somma di L. 1.300.000.

Il soccombente propose appello sostenendo che il Tribunale aveva erroneamente ritenuto che la conclusione del contratto d’assicurazione, essendo finalizzata alla conservazione dell’edificio condominiale, rientrasse, ai sensi dell’art. 130 c.c., n. 4 tra le attività che l’amministratore può compiere senza l’autorizzazione dell’assemblea dei condomini.

L’appellata resistette al gravame e, con impugnazione incidentale, chiese la condanna del Condominio al pagamento di una somma di denaro maggiore di quella liquidata dal Tribunale.

La Corte d’appello di Napoli, con sentenza del 17 gennaio 2001, ha accolto il gravame principale, e, in riforma della decisione di primo grado, ha rigettato la domanda della società assicuratrice e compensato tra le parti le spese dei due gradi del giudizio.

Secondo la Corte la domanda della società era infondata perchè l’art. 130 c.c., n. 4 che conferisce all’amministratore del Condominio il potere di compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio, non era applicabile alla conclusione del contratto d’assicurazione dell’immobile.

La società Meiaeuropa ha proposto ricorso per cassazione sorretto da due motivi illustrati con memoria.

Il Condominio resiste con controricorso.

Diritto

Con il primo motivo si denunzia la violazione degli artt. 1128, 1130, 1131 e 1133 c.c., in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3 e si sostiene che la Corte di d’appello ha erroneamente ritenuto che l’amministratore del Condominio non sia legittimato a concludere il contratto d’assicurazione del fabbricato, se non abbia ricevuto l’autorizzazione dell’assemblea dei partecipanti alla comunione, perchè non ha considerato che la sua stipulazione, avendo come scopo la conservazione della cosa comune, rientra tra i compiti assegnatigli dall’art. 130 c.c., n. 4.

Con il secondo motivo, al primo strettamente connesso, denunziandosi l’insufficiente motivazione della sentenza impugnata (art. 360 c.p.c., n. 5), si sostiene che la Corte d’ appello ha ritenuto che la conclusione del contratto d’ assicurazione del fabbricato non rientra tra i poteri propri dell’amministratore e richiede, quindi, la preventiva autorizzazione dell’assemblea dei condomini, perchè ha erroneamente interpretato la norma dell’art. 1130 c.c., comma 4 affermando che essa si riferisce soltanto agli atti direttamente volti alla conservazione dei diritti sulla cosa comune, mentre avrebbe dovuto interpretare la disposizione nel senso che lo amministratore è legittimato a compiere anche tutti gli atti che, come il contratto di assicurazione, abbiano lo scopo di garantire l’integrità dell’immobile su cui i diritti sono esercitati, in quanto conservare la materialità della cosa significa anche conservare e tutelare i diritti su di essa.

Entrambi i motivi sono infondati, perchè la questione, posta all’esame di questa Corte, deve risolversi nel senso che l’amministratore del Condominio non è legittimato a concludere il contratto d’assicurazione del fabbricato se non abbia ricevuto la autorizzazione da una deliberazione dell’assemblea dei partecipanti alla comunione. A questa conclusione deve pervenirsi per la decisiva ed assorbente considerazione che la disposizione dell’art. 1130 c.c., comma 4 obbligando l’amministratore (l’amministratore deve compiere) ad eseguire gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio, ha inteso chiaramente riferirsi ai soli atti materiali (riparazioni di muri portanti, di tetti e lastrici) e giudiziali (azioni contro comportamenti illeciti posti in essere da terzi) necessari per la salvaguardia dell’integrità dell’immobile, tra i quali non può farsi rientrare il contratto d’assicurazione, perchè questo non ha gli scopi conservativi ai quali si riferisce la norma dell’art. 1130 c.c., ma ha come suo unico e diverso fine quello di evitare pregiudizi economici ai proprietari dell’edificio danneggiato.

Pertanto il ricorso deve essere rigettato avendo la Corte d’appello interpretato in modo giuridicamente corretto la norma dell’art. 130 c.c., comma 4.

Le spese di questo giudizio devono compensarsi per la sussistenza di giusti motivi.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e compensa tra le parti le spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, il 18 marzo 2007.

Depositato in Cancelleria il 3 aprile 2007

 

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Assemblea del condominio: impugnazioni e validità della delibera sostituita (III)

Trib. Genova Sez. III, 09/02/2010

Il disposto dell’art. 2377 c.c., trova applicazione anche nel caso di assemblee di condominio con la conseguenza che il giudice deve dichiarare la cessazione della materia del contendere ove risulti che l’assemblea regolarmente riconvocata abbia deliberato sugli stessi argomenti della deliberazione impugnata ponendo in essere un atto sostitutivo di quello invalido.

Svolgimento del processo e motivi della decisione

Con atto di citazione ritualmente notificato, la sig.ra Gi.Po. conveniva in giudizio i predetti convenuti, chiedendo che venisse dichiarata l’invalidità della delibera assunta in data 12/12/2003 dalla Comunione degli eredi di Gi.Bo., con cui era stato revocato l’amministratore Pa.Bo. (coniuge dell’attrice).

In particolare, la Po. lamentava di non essere stata convocata alla predetta riunione, nonostante la propria qualità – in forza di successione dalla suocera sig.ra Vo.De. – di titolare di diritto di usufrutto vitalizio, in ragione di un quinto sui beni oggetto della sopra menzionata Comunione, nonché di genitore esercente la potestà sui figli minori Gi. e Br.Bo., a loro volta titolari della corrispondente nuda proprietà.

Con comparsa di risposta depositata il 17/1/2004, si costituiva Pa.Bo., il quale concludeva aderendo alla domanda della Po. volta a dichiarare “la nullità delle Assemblee della Comunione degli Eredi di Bo.Gi. e delle conseguenti delibere”.

Si costituivano, altresì, i citati Ma.Bo., Gi.Ce., Ma.Pa. e Gi.Pa., i quali davano atto della cessazione della materia del contendere – avendo provveduto i comunisti, nell’assemblea svoltasi il 20/4/2004, a revocare la delibera oggetto d’impugnazione – e chiedevano la condanna dell’attrice e del predetto Pa.Bo. ex art. 96 c.p.c., essendo l’omessa convocazione in esame riconducibile alla mancata comunicazione delle vicende successorie di cui sopra.

Previa dichiarazione di contumacia del convenuto Fr.Ce., non costituitosi, nonostante la regolarità della notifica, con ordinanza del 26 – 28 aprile 2008 veniva dichiarata l’inammissibilità della prova per interpello dedotta dai convenuti Ma.So., Gi.Ce., Ma.Pa. e Gi.Pa.

Infine, all’udienza del 5/11/2009, l’attrice e i citati convenuti (Ma.So. più altri) precisavano le rispettive conclusioni e la causa era trattenuta in decisione, con assegnazione dei termini di legge per il deposito di comparse conclusionali e di memorie di replica.

Tanto premesso, deve essere in effetti dichiarata la cessazione della materia del contendere in ordine alla domanda di parte attrice, volta ad ottenere la declaratoria di invalidità della delibera del 12/12/2003, posto che tutte le parti in causa hanno riconosciuto che detta decisione è stata sostituita dalla successiva delibera assunta in data 20/4/2004 (cfr. doc. n. 2 dei convenuti Ma.Bo. più altri), alla presenza personale di Pa.Bo. e per delega di Gi.Po. e dei figli minori Br. e Gi.Bo.

Al riguardo, deve infatti evidenziarsi che la stessa S.C. ha ripetutamele stabilito l’applicabilità dell’art. 2377 c.c. ultimo comma c.c. anche alle assemblee dei condomini (e quindi anche dei comunisti), con la conseguenza che “il giudice deve dichiarare cessata la materia del contendere ove risulti che l’assemblea ….., regolarmente riconvocata, abbia deliberato sugli stessi argomenti della deliberazione impugnata, ponendo in essere – pur senza l’adozione di formule ad hoc – un atto sostitutivo di quello invalido” (Cass. 19/4/1988 n. 3069 e, nello stesso senso, Cass. 17/3/1993 n. 3159 e Cass. 16/12/1980 n. 6511).

Alla luce di quanto sopra esposto, occorre perciò procedere solo alla liquidazione delle spese di lite, secondo il criterio della c.d. “soccombenza virtuale”, così come ripetutamente affermato dalla S.C. (cfr., tra le varie, Cass. 2/08/2004 n. 14775).

Orbene, Pa.Bo. va condannato al pagamento delle spese di lite a favore dell’attrice, atteso che l’omessa convocazione della Po. all’assemblea del 12/12/2003 è ascrivibile proprio alla condotta del predetto convenuto, sul quale gravava, in considerazione della sua qualità di amministratore della Comunione, l’obbligo di comunicare ai comunisti il trasferimento ad altri soggetti della titolarità delle quote dei beni oggetto della comunione, trasferimento di cui il medesimo Bo. era certamente a conoscenza, stante i suoi rapporti con la Po. (marito) e con i minori Br. e Gi.Bo. (padre).

Senza contare che lo stesso convenuto aveva omesso di convocare l’assemblea, nonostante le richieste in tal senso avanzate dai predetti Ma.Bo., Gi.Ce., Ma.Pa. e Gi.Pa., secondo quanto si evince dalla documentazione versata in atti.

Sussistono invece giusti motivi per compensare le spese di lite tra tutte le altre parti (come peraltro richiesto in via subordinata dai convenuti Ma.Bo., Gi.Ce., Ma.Pa. e Gi.Pa.), tenuto conto dei termini della vertenza, della legittima impugnazione della citata delibera del 12/12/2003 e della sopra esposta condotta del convenuto Bo., cui va ascritta la mancata convocazione che qui interessa.

Non può, infine, essere accolta la domanda avanzata ai sensi dell’art. 96 c.p.c. dai sopra indicati convenuti Ma.Bo., Gi.Ce., Ma.Pa. e Gi.Pa., sia per la fondatezza della domanda attorea, sia per non essere stata, in ogni caso, fornita la prova dello specifico pregiudizio a tale titolo subito, come invece richiesto dal costante orientamento

P.Q.M.

Il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza, dichiara cessata la materia del contendere in ordine alla domanda dell’attrice sig.ra Gi.Po., volta a fare dichiarare l’invalidità della delibera assunta in data 12/12/2003 dalla Comunione degli Eredi di Gi.Bo.

Condanna il convenuto sig. Pa.Bo. al pagamento, a favore dell’attrice, delle spese di lite che liquida complessivamente in Euro 1.900,00, oltre spese generali, IVA e CPA, con distrazione a favore del difensore dichiaratosi antistatario.

Compensa interamente tra le altre parti le spese di lite.

Rigetta la domanda proposta ex art. 96 c.p.c. dai convenuti Ma.Bo., Gi.Ce., Ma.Pa. e Gi.Pa.

Così deciso in Genova il 9 febbraio 2010.

Depositata in Cancelleria il 9 febbraio 2010.

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Assemblea del condominio: impugnazioni e validità della delibera sostituita (II)

Trib. Padova Sez. I, 30/03/2010

In tema di impugnazione delle delibere condominiali, ai sensi dell’art. 2377 c.c. – dettato in tema di società di capitali ma, per identità di “ratio”, applicabile anche in materia di condominio – la sostituzione della delibera impugnata con altra adottata dall’assemblea in conformità della legge, costituente pur in assenza di formule particolari, un atto sostanzialmente sostitutivo di quello invalido.

Svolgimento del processo e motivi della decisione

E’ documentalmente provato che l’assemblea condominiale, regolarmente riconvocata in data 18 novembre 2008, ha deliberato di confermare le tabelle millesimali del 29 settembre 1980 e di definire transattivamente le vertenze in corso – compresa la presente -.

Ciò evidenziato, si ritiene che sia venuto meno il contrasto tra le parti e che, pertanto, debba essere dichiarata cessata la materia del contendere (cfr. Cass. 2004/11961 secondo cui “in tema di impugnazione delle delibere condominiali, ai sensi dell’art. 2377 c.c. – dettato in tema di società di capitali ma, per identità di “ratio”, applicabile anche in materia di condominio – la sostituzione della delibera impugnata con altra adottata dall’assemblea in conformità della legge, costituente pur in assenza di formule particolari, un atto sostanzialmente sostitutivo di quello invalido (v. Cass. sez. II, 9 dicembre 1997, n. 12439) facendo venir meno la specifica situazione di contrasto fra le parti, determina la cessazione della materia del contendere”).

Ciò premesso è peraltro pacifico che il giudice adito debba comunque valutare la fondatezza della domanda al solo fine del rimborso delle spese di lite (ex plurimis Cass. sez. III, 11 gennaio 2006, n. 271) in applicazione del principio della c.d. soccombenza virtuale. Secondo tale principio la relativa pronuncia sul regolamento delle spese processuali va fondata sulla valutazione delle probabilità normali di accoglimento della domanda basata su considerazioni di verosimiglianza, ovvero su apposita indagine sommaria, volta alla delibazione del merito (ex multis: Cass. 5 agosto 1981, n. 4889).

Al riguardo si rileva che il petitum della presente controversia è costituito in via principale dalla domanda di declaratoria di nullità o annullabilità della delibera del 20 marzo 2007, nella parte in cui dispone la ripartizione delle spese comuni in base a criteri di ripartizione non conformi alle tabelle approvate con delibera del 29/09/1980 oltre che contrari a norme di legge e statuto.

Per quanto riguarda la domanda di nullità, non si ravvisano i presupposti per l’accoglimento della domanda. Alla luce della recente pronuncia delle sezioni Unite della Corte di Cassazione, 7 marzo 2005, n. 4806, si devono infatti qualificare nulle esclusivamente: 1) le delibere prive degli elementi essenziali; 2) le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume); 3) le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea; 4) le deliberazioni che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini; 5) le delibere comunque invalide in relazione all’oggetto.

Devono, invece, qualificarsi annullabili, alla luce della pronuncia citata, le delibere affette da vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, le delibere assunte in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme che richiedono qualificate maggioranze in relazione all’oggetto.

La delibera del 20 marzo 2007 era da ritenersi annullabile in quanto la doglianza dei ricorrenti afferisce alla assunzione della delibera in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, ed è stata tempestivamente impugnata dagli attori nel termine di cui all’art. 1137 c.c. Il profilo di annullabilità di tale delibera è da ravvisarsi sotto l’aspetto della violazione dell’art. 1124 c.c. quanto alle spese relative alla pulizia delle scale (v. Cass. Cassazione civile, sez. II, 12 gennaio 2007, n. 432) e comunque in difformità rispetto alle tabelle millesimali in vigore per il Condominio Ai., ovvero di quelle assunte dalla delibera 29/9/1980, essendo – allo stato – le uniche approvate (come accertato nel giudizio promosso tra le parti avanti al Giudice di Pace, nel giudizio di gravame promosso avverso a tale pronuncia e nella documentazione depositata in atti). La consulenza tecnica esperita nel corso del presente giudizio ha evidenziato che il riparto eseguito dall’amministratrice del Condominio resistente in violazione delle tabelle e, per quanto sopra individuato, in difformità da quanto disposto dall’art. 1124 c.c. ha comportato per i ricorrenti un effettivo esborso non dovuto di complessivi Euro 166,54.

Ciò appurato, il condominio resistente, in conseguenza della declaratoria di cessazione della materia del contendere e in applicazione del principio della soccombenza virtuale, va condannato a rifondere ai ricorrenti le spese del giudizio e della CTU che si liquidano come al dispositivo.

P.Q.M.

Il Tribunale in composizione monocratica, definitivamente pronunciando nella causa n. 4089/2007 R.G. promossa da Si.Pa. e Gi.Ri. contro il Condominio Ai., ogni diversa domanda, istanza, eccezione e deduzione disattese:

- dichiara cessata la materia del contendere con riguardo alle domande di nullità o annullamento della delibera impugnata, proposte da Si.Pa. e Gi.Ri

- condanna il condominio Ai. al pagamento delle spese del giudizio nella misura di Euro 1.500,00 oltre IVA se dovuta, CPA e rimborso spese forfetarie al 12,5%, oltre alle spese di CTU.

Così deciso in Padova il 26 marzo 2010.

Depositata in Cancelleria il 30 marzo 2010.

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Assemblea del condominio: impugnazioni e validità della delibera sostituita (I)

Tribunale Bari, sez. III, 01 luglio 2010 , n. 2422

La disposizione dell’art. 2377, comma ultimo, c.c., secondo cui l’annullamento della deliberazione assembleare non può essere pronunciato se la deliberazione impugnata e sostituita con altra presa in conformità della legge e dell’atto costitutivo, benché dettata con riferimento alle società per azioni, ha carattere generale ed è, perciò, applicabile anche alle assemblee dei condomini di edifici. Pertanto, la deliberazione sull’installazione dell’ascensore con ripartizione delle spese solo a carico dei condomini favorevoli, ove si presti ad eliminare ogni contrasto tra le parti, comporta la dichiarazione di cessazione della materia del contendere. Inoltre, l’art. 67, disp. att., c.c., non autorizza a ritenere che per la valida costituzione dell’assemblea sia sufficiente la convocazione di uno solo dei comproprietari pro-indiviso, essendo invece necessario che essi siano tutti avvertiti al fine di indicare quale di essi li rappresenterà nell’assemblea. Va altresì precisato che la prova della valida convocazione di uno dei comproprietari pro-indiviso è sufficiente ai fini della regolarità dell’avviso, purché ricorrano circostanze tali da far ritenere che quest’ultimo abbia reso edotti gli altri comproprietari della convocazione medesima.

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