Mancanza del certificato di abitabilità e locazione dell’edificio

App. Potenza, 23/04/2010

L’obbligo di curare l’ottenimento del certificato di abitabilità – posto a tutela delle esigenze igienico-sanitarie, nonché degli interessi urbanistici, e necessario anche nel caso di edificio destinato ad usi diversi da quello abitativo – incombe, salvo patto contrario, sul locatore, derivandone, in mancanza, non già la nullità del contratto di locazione per illiceità dell’oggetto o un’ipotesi di aliud pro alio, bensì una situazione di inadempimento, in ragione dell’iniziale inettitudine della cosa a soddisfare l’interesse del conduttore, che, in quanto nota alle parti, non preclude la negoziazione dell’immobile, ma consente il ricorso ai rimedi della risoluzione del contratto e del risarcimento del danno qualora, in seguito al definitivo diniego del certificato di abitabilità, l’inadempimento divenga definitivo.

Svolgimento del processo

Con atto di citazione notificato l’8.6.2007 Mi.Mi. conveniva dinanzi al Tribunale di Potenza Lo.Si. esponendo che, in virtù di contratto sottoscritto il 15.2.2007, aveva concesso in locazione al convenuto un immobile sito in Vaglio di Basilicata alla c.da (…) per uso artigianale con un canone mensile di Euro 1.000,00. L’attore lamentava che il conduttore si era reso moroso nel pagamento dei canoni dal 15.4.2007 per un importo complessivo di Euro 2.000,00 ed intimava la sfratto per morosità, chiedendo la risoluzione del contratto di locazione e la condanna del Lo. al rilascio dell’immobile.

Nel costituirsi in giudizio, il convenuto si opponeva alla convalida, deducendo che non aveva potuto intraprendere l’attività artigianale nell’immobile locato perché lo stesso era privo della licenza di agibilità, ciò che aveva impedito il rilascio della certificazione sanitaria; aggiungeva di avere medio tempore corrisposto i canoni di locazione sino al 15.7.2007, riservando di chiederne la ripetizione a titolo di risarcimento dei danni subiti e subendi. Pertanto concludeva per il rigetto dell’avversa domanda di risoluzione del contratto, stante le più gravi inadempienze del locatore, con rifusione delle spese legali.

Disposta la trasformazione del rito, a norma dell’art. 447 bis c.p.c. ed acquisiti i documenti prodotti, con sentenza n. 227 del 13.2.2009 il Tribunale di Potenza rigettava la domanda, condannando l’attore al pagamento degli oneri giudiziali.

Avverso tale pronuncia proponeva appello Mi.Mi. con ricorso depositato il 28.3.2009, assumendo l’erroneità della decisione per l’infondatezza dell’eccezione d’inadempimento sollevata dal convenuto, atteso che l’immobile locato era già stato utilizzato da un precedente conduttore, mentre era stato esaminato e trovato in buono stato dal Lo., come si evinceva dall’art. 8 del contratto di locazione. A tal fine asseriva che il Comune di Vaglio non aveva impedito all’appellato l’esercizio dell’attività artigianale e che il mancato rilascio del certificato di agibilità (peraltro mai richiesto ed ottenibile previo qualche piccolo intervento correttivo agli impianti) non era di ostacolo alla costituzione del rapporto locativo. Stante la gravita dell’inadempimento del conduttore, insisteva nell’accoglimento della domanda e, in via subordinata, chiedeva la riforma della sentenza di primo grado, limitatamente alla regolamentazione delle spese giudiziali con integrale compensazione delle stesse.

Si costituiva in appello Lo.Si. eccependo l’inammissibilità del gravame per mancata specificazione dei motivi, nonché per l’allegazione di fatti non dedotti in primo grado e la tardiva produzione di documenti con la proposizione dell’impugnazione; in ogni caso, deduceva l’infondatezza delle avverse argomentazioni, dal momento che non egli aveva potuto utilizzare il locale per l’uso artigianale cui era destinato ed evidenziava che la condanna alle spese del primo grado era conseguenza del rigetto dell’avversa domanda, in virtù del principio della soccombenza, ragion per cui insisteva nella conferma della sentenza di primo grado con rifusione degli ulteriori oneri processuali, da distrarsi in favore del procuratore per dichiarato anticipo.

Rigettata l’istanza di sospensione dell’esecutorietà della sentenza, la causa all’udienza del 14.4.2010 è stata decisa con lettura del dispositivo in udienza sulle conclusioni trascritte in epigrafe.

Motivi della decisione

L’appello è infondato e deve essere rigettato.

Va condivisa la valutazione operata dal primo giudice che ha accolto l’eccezione d’inadempimento sollevata dal conduttore, a norma dell’art. 1460 c.c., in ragione dell’omesso rilascio da parte dell’autorità amministrativa del certificato di agibilità dell’immobile locato. Infatti, per consolidato orientamento giurisprudenziale, l’obbligo di curare l’ottenimento del certificato di abitabilità – posto a tutela delle esigenze igienico – sanitarie, nonché degli interessi urbanistici, e necessario anche nel caso di edificio destinato ad usi diversi da quello abitativo – incombe, salvo patto contrario, sul locatore, derivandone, in mancanza, non già la nullità del contratto di locazione per illiceità dell’oggetto o un’ipotesi di aliud pro alio, bensì una situazione di inadempimento, in ragione dell’iniziale inettitudine della cosa a soddisfare l’interesse del conduttore, che, in quanto nota alle parti, non preclude la negoziazione dell’immobile, ma consente il ricorso ai rimedi della risoluzione del contratto e del risarcimento del danno qualora, in seguito al definitivo diniego del certificato di abitabilità, l’inadempimento divenga definitivo (cfr. Cass. civ. Sez. III 11/04/2006 n. 8409, 19/7/2008 n. 20067, 28/3/2006 n. 7081).

Nella fattispecie in esame, il Lo. ha comprovato con la produzione dell’attestato rilasciato dal responsabile del servizio del Comune di Vaglio Basilicata che il locale concesso per uso commerciale è “sprovvisto del certificato di agibilità, in quanto lo stesso non è mai stato richiesto”. Il conduttore ha, inoltre, documentato con l’esibizione della precedente nota del 26.3.2007 prot. 1239 del medesimo ufficio di non aver potuto ottenere il trasferimento della propria attività artigianale nell’immobile locatogli dal Mi. per la carenza del nulla osta rilasciato dall’ASL n. 2 Potenza, determinato dalla carenza del certificato di agibilità. Da ciò consegue l’evidente impossibilità di adibire il locale in argomento ad attività commerciale e la violazione per l’appellante dell’obbligo di consentire in concreto al conduttore l’utilizzo del bene.

A fronte di tale condotta omissiva si giustifica l’inadempimento del Lo. nel puntuale pagamento dei canoni di locazione, essendo stato alterato l’equilibrio sinallagmatico del contratto, in rapporto all’interesse perseguito dal conduttore, ciò che legittimava quest’ultimo alla sospensione del pagamento dei canoni (cfr. Cass. civ. Sez. I 04/02/2009 n. 2720, Sez. III 19/07/2008 n. 20067).

Relativamente all’uso del locale ad opera di precedente conduttore, va anzitutto negata l’ammissibilità della produzione documentale effettuata dal Mi. solo con l’atto di appello, dal momento che,nel rito del lavoro, l’allegazione in fase di gravame di atti preesistenti alla costituzione in primo grado del convenuto è ammissibile solo previa dimostrazione da parte dell’appellante di non averli potuto produrre per cause a lui non imputabili (cfr. Cass. civ. Sez. lavoro 09/03/2009 n. 5642). In ogni caso, nessuna rilevanza ha ai fini della decisione la circostanza dedotta dal locatore, dal momento che il Lo. ha ampiamente dimostrato di non aver potuto procedere al trasferimento della sua impresa artigianale nell’immobile concessogli dall’appellante, mentre è rimasta priva di riscontro l’affermazione per la quale il locale avrebbe potuto conseguire l’agibilità con alcune modeste opere di adeguamento che, peraltro, avrebbero dovuto essere effettuate dal proprietario. Né può escludesi l’inadempimento grave del locatore sulla base del contenuto dell’art. 8 del contratto, laddove il conduttore ha affermato di avere trovato l’immobile in buono stato, atteso che tale dichiarazione non inerisce certo all’esistenza delle necessarie autorizzazioni amministrative per l’esercizio dell’attività imprenditoriale.

Quanto agli oneri processuali, il Mi. non ha addotto alcun argomento giuridico a sostegno dell’erroneità della pronuncia del primo giudice, il quale ha fatto corretto uso del principio della soccombenza, in ragione dell’infondatezza della domanda di risoluzione contrattuale proposta dall’attore.

Anche le spese del presente giudizio seguono la soccombenza dell’appellante, a norma dell’art. 91 c.p.c. e si liquidano nella misura determinata in dispositivo, con distrazione in favore del procuratore del Lo. per dichiarato anticipo.

P.Q.M.

La Corte, definitivamente pronunciando sull’appello proposto da Mi.Mi. avverso la sentenza n. 227 resa il 16.2.2009 dal Tribunale di Potenza con ricorso depositato il 28.3.2009 e notificato il 22.4.2009 a Lo.Si., così provvede nel contraddittorio delle parti:

1) rigetta l’appello;

2) condanna l’appellante al pagamento delle ulteriori spese del presente grado di giudizio che liquida in complessivi Euro 1.500,00 per diritti ed onorari, oltre rimborso spese generali, IVA e CNAP come per legge, con distrazione in favore del procuratore del Lo. per dichiarato anticipo.

Così deciso in Potenza, il 14 aprile 2010.

Depositata in Cancelleria il 23 aprile 2010.

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